PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SÃO PAULO MARCIO DONIZETI BERSTECHER

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PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SÃO PAULO

MARCIO DONIZETI BERSTECHER

  

IMPACTOS DA ADOđấO DOS PRONUNCIAMENTOS E

  

INTERPRETAđỏES EMITIDOS PELO COMITÊ DE

PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS (CPC): UMA ANÁLISE DO

SETOR IMOBILIÁRIO E CONSTRUđấO CIVIL E UM ESTUDO DE

CASO DA COMPANHIA GAFISA S.A.

  

MESTRADO EM CIÊNCIAS CONTÁBEIS E ATUARIAIS

PUC – SP

  

São Paulo

2012

MARCIO DONIZETI BERSTECHER

  IMPACTOS DA ADOđấO DOS PRONUNCIAMENTOS E

  INTERPRETAđỏES EMITIDOS PELO COMITÊ DE PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS (CPC): UMA ANÁLISE DO SETOR IMOBILIÁRIO E CONSTRUđấO CIVIL E UM ESTUDO DE CASO DA COMPANHIA GAFISA S.A. MESTRADO EM CIÊNCIAS CONTÁBEIS E ATUARIAIS

  Dissertação apresentada à Banca Examinadora da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, como exigência parcial para a obtenção do Título de Mestre em Ciências Contábeis e Financeiras, sob a orientação do Livre Docente Prof. Dr. José Carlos Marion.

  PUC-SP São Paulo 2012

MARCIO DONIZETI BERSTECHER

  

IMPACTOS DA ADOđấO DOS PRONUNCIAMENTOS E INTERPRETAđỏES

EMITIDOS PELO COMITÊ DE PRONUNCIAMENTOS CONTÁBEIS (CPC): UMA

ANÁLISE DO SETOR IMOBILIÁRIO E CONSTRUđấO CIVIL E UM ESTUDO DE

CASO DA COMPANHIA GAFISA S.A.

  Dissertação apresentada à Banca Examinadora da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, como exigência parcial para a obtenção do título de MESTRE em Ciências Contábeis.

  

BANCA EXAMINADORA

______________________________________________ Prof. Dr. José Carlos Marion - Orientador

  Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC/SP

  ______________________________________________ Prof. Dr. José Roberto Kassai

  Universidade de São Paulo - USP

  ______________________________________________ Prof. Dr. Sérgio de Iudícibus

  Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC/SP

  Dedico este trabalho: Aos meus pais, José Berstecher e Teresa M. de O.

  Berstecher, com amor, respeito, gratidão e reconhecimento de sua presença constante, no decorrer desta caminhada.

  

AGRADECIMENTOS

  Aos meus pais, pela sabedoria, discernimento e força a mim transmitidas, sem as quais seria impossível a realização deste trabalho.

  Ao orientador, Livre Docente Prof. Dr. José Carlos Marion, com quem tive a honra de aprender nas disciplinas do mestrado acadêmico, pela paciência, dedicação e constante apoio e incentivo ao aprimoramento desta dissertação. Aos professores doutores Sérgio de Iudícibus e José Roberto Kassai, pela colaboração com ideias para este trabalho.

  A todos os colegas de mestrado. À Ernst & Young Terco, pela aprovação ao programa de mestrado e pelos momentos de ausência do escritório.

  

RESUMO

  Com o advento das Leis 11.638/07 e 11.941/09, o reconhecimento, avaliação e divulgação das informações financeiras das entidades empresariais estabelecidas no Brasil modificou-se significativa e bruscamente. A aprovação de tais leis, sobretudo a Lei 11.638/07, representou o marco inicial dos esforços do País na convergência e na harmonização da contabilidade brasileira aos princípios internacionais de contabilidade (IFRS). A adoção ou introdução das IFRS no Brasil causou impacto na leitura e interpretação dos números contábeis e o setor imobiliário foi um dos que receberam mais atenção, dado seu aumento de significância na economia brasileira devido a avanços institucionais, ocorrência de ofertas públicas de ações de empresas do segmento e, finalmente, devido a seu peculiar método de reconhecimento de receita. Procurou-se investigar e apresentar, por meio de análise de um grande player do setor, as principais diferenças relacionadas à transição das normas brasileiras para as IFRS, sobretudo no que diz respeito à contabilização do reconhecimento da receita. São comparadas as práticas antigas e as atuais e descritas as diferentes formas de reconhecimento de receita utilizadas e praticadas atualmente pelas entidades de incorporação imobiliária no Brasil. Apurou-se que os maiores impactos foram provenientes do primeiro estágio da introdução das IFRS no Brasil (2008) devido à adoção ao ajuste a valor presente e à rejeição de interpretação das IFRS que esclareceu a prática de reconhecimento de receita para tal setor. Finalmente, os impactos na divulgação (notas explicativas) também foram determinados.

  

Palavras-Chave: Adoção das IFRS; Reconhecimento de receita; Segmento

imobiliário e de construção civil; Indicadores de desempenho.

  

ABSTRACT

  With the Laws 11,638/07 and 11,941/09, the recognition, assessment and disclosure of financial information related to companies located in Brazil modified and rapidly. The approval of such laws, especially Law 11,638/07, represented the initial efforts for the convergence and harmonization of the Brazilian accounting principles towards the IFRS. The IFRS adoption in Brazil caused impact on the reading and interpretation of accounting figures and the Real Estate business was one of the economic segments which drew most of the attention given the fact that it grew in importance to the Brazilian economy as a result of its boom in the capital markets in Brazil, of changes to the legal environment surrounding such sector and given its peculiar revenue recognition practices. The work aimed at investigate and present, through an analysis of a study case of a great player, the main changes arising from the transition of the Brazilian accounting practices towards IFRS, with especial analysis over the revenue recognition discussion. The old practices regarding revenue recognition are compared to the ones which have been adopted in Brazil. The result, among others, of the present work was the observation that the major changes to the accounting figures of such Real Estate company derived from the accounting pronouncements implemented in 2008 given the adoption of net present value adjustment and due to the fact that Brazil rejected the interpretation (IFRIC 15) regarding revenue recognition. Finally, the impacts on disclosure (footnote to the financial statements) were also assessed.

  

Keywords: IFRS adoption; Revenue recognition; Real Estate and Building business;

Performance indicators.

  

LISTA DE FIGURAS

Figura 1 Usuários da Informação Contábil.................................................... 17

Figura 2 Estrutura do IASB............................................................................ 23

Figura 3 Valores investidos pelos governos de 2003 a 2008 ......................

  51 Figura 4 Decisão quanto à aplicabilidade da IAS 11 .................................... 62

  

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 Aplicação da IN 84/79

  • – momento do custo.................................... 54

  Tabela 2 Aplicação da IN 84/79

  • – momento da venda................................... 55

  Tabela 3 Aplicação da IN 84/79

  • – momento do recebimento......................... 55 Tabela 4 Balanço patrimonial de 2011 e 2010 da Gafisa S.A.
  • – ativo........... 93 Tabela 5 Balanço patrimonial de 2011 e 2010 da Gafisa S.A.
  • – passivo...... 94

  Tabela 6 Demonstração do resultado do exercício de 2011 e 2010 da

  95 Gafisa S.A.......................................................................................

  Tabela 7 Demonstração dos fluxos de caixa do exercício de 2011 e 2010

  96 da Gafisa S.A. ................................................................................

  

LISTA DE QUADROS

Quadro 1 Expectativas dos usuários da informação contábil........................ 18

Quadro 2 Eventos importantes para a Contabilidade brasileira.................... 22

Quadro 3 Posição das IFRS nas grandes economias................................... 26

Quadro 4 Lista dos pronunciamentos emitidos pelo IASC............................ 35

Quadro 5 Lista dos pronunciamentos emitidos pelo IASB............................ 36

Quadro 6 Pronunciamentos do CPC............................................................. 41

Quadro 7 Orientações do CPC...................................................................... 41

Quadro 8 Interpretações do CPC.................................................................. 42

  Melhorias jurídicas implementadas no SFI.................................... 52

  Quadro 9

Quadro 10 Determinação do estágio de execução......................................... 58

Quadro 11 Determinação da receita pelo método do estágio de execução..

  59 Quadro 12 IAS 11 ou IAS 18?......................................................................... 72

  

Quadro 13 Comparação entre IAS 11 e IAS 18.............................................. 74

Quadro 14 Receita de vendas vc. Caixa recebido em empresas indianas

  74 em 2008.........................................................................................

  Quadro 15

  75 Impacto nas “métricas” EBITDA e cobertura para juros nas empresas indianas em 2008.........................................................

  

Quadro 16 Termos e condições dos contratos de venda de imóveis na Índia 76

Quadro 17 Indicadores usuais e suas deficiências para o setor imobiliário..

  86 Quadro 18 Indicadores de rentabilidade

  • – análise para o setor imobiliário.... 87

  

Quadro 19 Qualificação da Pesquisa.............................................................. 91

Quadro 20 Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 100

  2007 (aspectos gerais)..................................................................

  

Quadro 21 Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 101

2007 (áreas específicas do Ativo).................................................

Quadro 22 Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 101

2007 (áreas específicas do Passivo).............................................

Quadro 23 Notas explicativas complementares divulgadas nas 102

demonstrações contábeis de 2007................................................

Quadro 24 Índices de desempenho de 2007.................................................. 103

Quadro 25 Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 104

  2007 (aspectos gerais) (dados reapresentados)...........................

  

Quadro 26 Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 105

2007 (áreas específicas do Ativo) (dados reapresentados)..........

Quadro 27 Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 106

2007 (áreas específicas do Passivo) (dados reapresentados).....

  Quadro 28 Notas explicativas complementares divulgadas nas demonstrações contábeis de 2007 (dados reapresentados)........

  Quadro 43 Comparação do nível de divulgação entre as demonstrações de 2009 originais em relação às reapresentadas...............................

  Quadro 40 Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009 (áreas específicas do Ativo) (dados reapresentados)..........

  120

  Quadro 41 Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009 (áreas específicas do Ativo) (dados reapresentados)..........

  121

  Quadro 42 Notas explicativas complementares divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009 (dados reapresentados)........

  122

  126

  2009 (aspectos gerais) (dados reapresentados)...........................

  Quadro 44

  Impacto dos ajustes dos CPC’s vigentes em 2008 sobre o patrimônio líquido de 2009 ...........................................................

  126

  

Quadro 45 Impacto das IFRS sobre o resultado do exercício de 2009 ......... 127

Quadro 46 Índices de desempenho de 2009 (dados reapresentados) ......... 128

Quadro 47 Comparação dos índices de desempenho de 2009 ..................... 128

Quadro 48 Impacto estimado em 2009 da adoção da ICPC 02 tal como foi

  emitida...........................................................................................

  130

  Quadro 49 Comparação dos impactos advindos da migração às IFRS em 2008 e 2010..................................................................................

  119

  

Quadro 38 Índices de desempenho de 2009 ................................................. 118

Quadro 39 Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de

  107

  Impacto dos ajustes dos CPC’s vigentes em 2008 sobre o resultado do exercício...................................................................

  Quadro 29 Comparação do nível de divulgação entre as demonstrações de 2007 originais em relação às reapresentadas...............................

  109

  Quadro 30

  Impacto dos ajustes dos CPC’s vigentes em 2008 sobre o patrimônio líquido de 2007............................................................

  110

  Quadro 31

  111

  117

  

Quadro 32 Índices de desempenho de 2007 (dados reapresentados)........... 112

Quadro 33 Comparação dos índices de desempenho de 2007...................... 113

Quadro 34 Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009 (aspectos gerais) .................................................................

  114

  Quadro 35 Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009 (áreas específicas do Ativo) ................................................

  115

  Quadro 36 Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009 (áreas específicas do Passivo) ...........................................

  116

  Quadro 37 Notas explicativas complementares divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009 ...............................................

  132

LISTA DE SIGLAS

  ABRASCA Associação Brasileira das Companhias Abertas ACCA Association of Chartered Certified Accountants

APIMEC Associação dos Analistas e Profissionais de Investimento do Mercado

  de Capitais

  BACEN Banco Central BM&F Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros BNDES Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social BOVESPA Bolsa de Valores de São Paulo CDI Certificado de Depósito Interbancário CFC Conselho Federal de Contabilidade CMN Conselho Monetário Nacional CNNT Comissão Nacional de Normas Técnicas CPC Comitê de Pronunciamentos Contábeis CRI Certificados de Recebíveis Imobiliários CT Comunicado Técnico CVM Comissão de Valores Mobiliários DFC Demonstração do Fluxo de Caixa DOAR Demonstração de Origens e Aplicações de Recursos EBITDA

  Earnings Before Iinterest, Taxes, Depreciation and Amortization EC Comunidade Europeia EUA Estados Unidos da América FASB Financial Accounting Standard Board FIESP Federação das Indústrias do Estado de São Paulo FIPECAPI

  Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras

  IAS International Accounting Standards

  IASB International Accounting Standards Board

  IASC International Accounting Standards Committee

  IBRACON Instituto dos Auditores Independentes do Brasil

  ICPC

  Interpretação Técnica do Comitê de Pronunciamentos Contábeis

  IFRIC International Financial Reporting Interpretations Committee

  IFRS International Financial Reporting Standards

  Regulamento do Imposto de Renda

  VGV

  SRF Secretaria da Receita Federal STN Secretaria do Tesouro Nacional SUSEP Superintendência de Seguros Privados

  Sociedades de Propósitos Específicos

  SFI Sistema de Financiamento Imobiliário SIC Standing Interpretations Committee SPEs

  Sistema Financeiro de Habitação

  SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo SEC Securities and Exchange Comission SFH

  PAC Programa de Aceleração do Crescimento PIB Produto Interno Bruto POC Percentage of completion REF Resultado de Exercícios Futuros RIR

  IN Instrução Normativa

  Orientação Técnica do Comitê de Pronunciamentos Contábeis

  NPC Norma e Prática Contábil OCPC

  Normas Técnicas Brasileiras de Contabilidade

  LAJIDA Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização NBC’s

  Ofertas Públicas Iniciais

  IPO’s

  IOSCO International Organization of Securities Commissions

  Valor Geral de Vendas

  • – Entidades de Incorporação Imobiliária ......................... 67

  92 2.3. Critérios de Análise e Tratamento de Dados ...............................................

  1.4. Impactos nas Demonstrações Contábeis do Setor Imobiliário Brasileiro em 2010...............................................................................................................

  84

  1.5. Principais Indicadores de Desempenho Empregados no Setor Imobiliário.............................................................................................................

  85 CAPÍTULO II − PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS.................................. 90 2.1. Classificação e Tipologia do Trabalho..........................................................

  90

  2.2. Estudo de Caso, Suas Limitações e Apresentação da Empresa Objeto de Estudo .................................................................................................................

  97 CAPễTULO III − APRESENTAđấO E ANÁLISE DOS DADOS......................... 99

  1.3.5. Desentendimento com o IBRACON e Comunicado Técnico de tal Instituto...............................................................................................................

  3.1. Demonstrações Contábeis de 2007 ............................................................. 99 3.1.1. Índices de Desempenho da Gafisa em 2007........................................... 102

  3.2. Demonstrações Contábeis de 2007 reapresentadas em 2008..................... 103

  3.2.1. Comparação do nível de divulgação nos dados originalmente apresentados de 2007 e os reapresentados.....................................................

  107

  3.2.2. Ajustes efetuados e CPC’s que resultaram em impacto sobre as demonstrações da empresa .............................................................................

  109 3.2.3. Índices de desempenho da Gafisa em 2007 com base nos dados reapresentados e comparação com os originalmente apresentados................

  112

  80

  76

  

SUMÁRIO

  42

  

INTRODUđấO..................................................................................................... 15

CAPÍTULO I − REFERENCIAL TEÓRICO.......................................................... 32

  1.1. As IFRS e a Necessidade de um Padrão Contábil Único no Mundo..........

  32 1.1.1. Nosso País neste Contexto.....................................................................

  36 1.1.2. A Criação do CPC..................................................................................

  38

  1.1.3. Principais Pronunciamentos, Orientações e Interpretações emitidos pelo CPC desde 2008........................................................................................

  1.2. O Setor Imobiliário no País........................................................................... 50

  1.3.4. Orientação OCPC 04 - Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras.............................................

  1.2.1. A Contabilidade para o setor imobiliário antes da “era CPC”.................. 54

  1.2.2. Impactos nas demonstrações contábeis do setor imobiliário brasileiro em 2008.............................................................................................................

  59

  1.3. A Contabilidade para o Setor Imobiliário “PÓS CPC”................................... 61 1.3.1. IAS 11 (CPC 17)......................................................................................

  61

  1.3.2. OCPC 01(R1)

  1.3.3. IFRIC 15 (ICPC 2).................................................................................... 70

  3.3. Demonstrações Contábeis de 2009.............................................................. 113 3.3.1. Índices de desempenho da Gafisa em 2009........................................... 118

  3.4. Demonstrações Contábeis de 2009 reapresentadas em 2010..................... 118

  3.4.1. Comparação do nível de divulgação nos dados originalmente apresentados de 2009 e os reapresentados.....................................................

  123

  3.4.2 Ajustes efetuados e CPC’s que resultaram em impacto sobre as demonstrações da empresa .............................................................................

  126 3.4.3 Índices de desempenho da Gafisa em 2009 com base nos dados reapresentados e comparação com os originalmente apresentados...............

  127

  3.5. Simulação dos efeitos da adoção hipotética do ICPC 02 sobre os números da Gafisa em 2009................................................................................

  129

  

CONSIDERAđỏES FINAIS................................................................................. 131

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS................................................................... 135

  INTRODUđấO

  Esta dissertação se inicia com a contextualização do tema considerando alguns conceitos de renomados autores. Marion (2006, p.23) afirma que a contabilidade “coleta todos os dados econômicos, mensurando-os monetariamente, registrando-os e sumarizando-os em forma de relatórios ou de comunicados, que contribuem para a tomada de decisões”.

  Iudícibus, Martins e Gelbcke (2007, p. 29) atestam que:

  A contabilidade é, objetivamente, um sistema de informação e avaliação destinado a prover seus usuários com demonstrações e análises de natureza econômica, financeira, física e de produtividade, com relação à entidade objeto de contabilização.

  Hendriksen e Van Breda (1999) vão além:

  A divulgação financeira deve fornecer informações que sejam úteis para investidores e credores (...) devem ser compreensíveis aos que possuem noção razoável dos negócios (...) deve proporcionar informação que ajude investidores, credores e outros usuários, presente e em potencial, a avaliar os volumes, a distribuição no tempo e a incerteza de possíveis fluxos de caixa (...) deve fornecer informações sobre os recursos econômicos de uma empresa (...) bem como os efeitos de transações, eventos e circunstâncias que alterem seus recursos e os direitos sobre tais recursos. (HENDRIKSEN; VAN BREDA, 1999, p. 93).

  Se as informações financeiras são utilizadas por seus diversos usuários para, entre outros propósitos, analisar os aspectos financeiros e econômicos de determinada entidade, pode-se afirmar categoricamente que o Brasil, ao adotar a contabilidade internacional, deixou para trás uma linguagem de negócios − assim a definiu Warrent Buffet, segundo Trevisa n (2009) − arcaica, mais pautada pelo interesse fiscalista do Estado do que propriamente a representação fiel que deve ser o real objetivo da contabilidade.

  Weffort (2005), citado por Lemes e Silva (2007), explana os motivos que acarretam as diferenças nas práticas contábeis:

a) Características e necessidades dos usuários das demonstrações contábeis.

  b) Características dos preparadores das informações contábeis (contadores).

  c) Modos pelos quais se pode organizar a sociedade na qual o modelo contábil se desenvolve refletido, principalmente, por intermédio de suas instituições.

  d) Aspectos culturais.

  e) Outros fatores externos. (LEMES; SILVA, 2007, p.40).

  É fato que no Brasil, no contexto da inevitável abertura dos mercados, que se tem presenciado nos últimos anos, as empresas se depararam com dificuldades no que diz respeito à divulgação de informação financeira, àquele que não estava afeito às práticas contábeis até então adotadas no país. Deste modo, houve “um significativo custo extra e uma dificuldade a mais para a indispensável troca de informações e para a acomodação de posições” (PLOGER, 2007, p.4). As práticas contábeis adotadas no Brasil eram muito diversas daquelas vistas internacionalmente. Para as companhias que não procediam ao exercício custoso da conversão a uma prática internacional (princípios contábeis aceitos nos EUA ou mesmo IFRS - International Financial Reporting Standards), isto acarretava em interpretação errônea

  • – e por que não dizer decisão de investimentos não acertada – por porte dos investidores e usuários estrangeiros das demonstrações contábeis produzidas no Brasil.

  Nesse contexto, surgiu o Projeto de Lei 3.741, de 2000 que, de forma revolucionária tinha como principais objetivos: (i) adequar a contabilidade brasileira à adotada internacionalmente e (ii) trazer transparência às informações financeiras no país, ao exigir auditoria das demonstrações contábeis das empresas chamadas de grande porte (naquele momento, empresas cujo faturamento bruto era de R$ 300 milhões ou com ativos totais superiores a R$ 240 milhões). Após tramitar por 7 anos, o projeto tornou-se lei, a de número 11.638, de 28 de dezembro de 2007. Com suas 7 páginas, a Lei deixou a comunidade contábil positivamente surpresa e ao mesmo tempo preocupada já que, com 7 páginas, o feito de modificar o arcabouço contábil brasileiro para preparação e apresentação das demonstrações contábeis parecia muito pretensioso.

  A citação que segue foi feita por Iudícibus em relação à Lei 6.404/76 e poderia muito bem ser empregada para saudar a Lei 11.638/07:

  Parece-nos que, sob o aspecto contábil, não poderia ser mais oportuna a edição da Lei. O Brasil encontrava-se, em termos de Contabilidade, em uma posição ainda indefinida com relação à filosofia contábil básica a ser adotada pelos profissionais. Os profissionais estavam em um dilema, pois, por um lado, (...) alguns estudiosos já vinham apresentando e exigindo em parte uma abordagem preferencialmente norte-americana à Contabilidade e, por outro lado, a maioria dos autores clássicos ainda se filia ou se filiava à escola europeia (...) (IUDÍCIBUS, 2010, p. 329-330).

  As mudanças trazidas pela referida Lei não representam apenas um inegável avanço institucional − trazendo contribuições para elevar o grau de transparência das demonstrações financeiras e, assim, oferecer maior segurança ao investidor

  • – mas, também, por encerrarem a interferência do governo brasileiro ou a influência “fiscalista” sobre as informações contábeis.

  A Figura 1 mostra quem são os usuários da informação contábil.

  Figura 1 – Usuários da Informação Contábil.

  

Fonte: Adaptado de Marion (2004, p. 27). Evidentemente, um dos grandes usuários da informação contábil é o governo, como se depreende na Figura 1, todavia impingir às bases de avaliação dos elementos constitutivos das peças contábeis (ativos, passivos, receitas e despesas, por exemplo) princípios cujo intuito atendia tão somente tal usuário, não é definitivamente o propósito da ciência contábil, que, dependendo do usuário, tem uma expectativa a ser atendida, como apresenta o Quadro 1.

  

Usuário da informação contábil Meta que Desejaria Maximizar ou Tipo de

Informação mais importante Acionista minoritário. Fluxo regular de dividendos. Acionista majoritário ou com grande participação.

  Fluxo de dividendos, valor de mercado da ação,

lucro por ação.

Acionista preferencial. Fluxo de dividendos mínimos ou fixos.

Emprestadores em geral. Geração de fluxos de caixa futuros suficientes para

receber de volta o capital mais os juros, com segurança. Entidades governamentais. Valor adicionado, produtividade, lucro tributável. Empregados em geral, como assalariados.

  Fluxo de caixa futuro capaz de assegurar bons aumentos ou manutenção de salários, com segurança; liquidez.

Média e alta administração. Retorno sobre o ativo, retorno sobre o patrimônio

líquido; situação de liquidez e endividamento confortáveis.

  Quadro 1 – Expectativas dos usuários da informação contábil

Fonte: Iudícibus (2010, p. 5)

  Há de se ressaltar que a Lei 6.404, de 1976, já havia representado um enorme avanço para a Contabilidade, dado que importantes avanços foram conquistados.

  Podemos, com o auxílio de Iudícibus, resumir as grandes contribuições de tal Lei sob o aspecto contábil, lei esta que representou um avanço “irrefutável, relevante e irreversível” (IUDÍCIBUS, 2010, p. 331):

  1. Clara separação entre Contabilidade Comercial (Contabilidade “Contábil”) e Contabilidade para fins fiscais.

  2. Aperfeiçoamento da classificação das contas no balanço.

  3. Introdução da reavaliação a valor de mercado.

  4. Introdução do método de equivalência patrimonial na avaliação de investimentos.

  5. Criação da reserva de lucros a realizar.

  6. Aperfeiçoamento do mecanismo de correção monetária.

  E também houve à época, comemoração por parte da comunidade contábil no que diz respeito à inserção de conceitos de Contabilidade mais alinhados com o objetivo de representação fiel da situação patrimonial e financeira de determinada entidade do que com preocupações fiscais.

  Como nos aponta Niyama:

  Até então (1970) a Contabilidade no Brasil foi marcada pela forte influência da legislação tributária, que determinava procedimentos contábeis para classificação de contas e apropriação de receitas e despesas, nem sempre adequadas à luz da Teoria contábil (NIYAMA, 2006, p. 2).

  A grande preocupação quanto à “sobrevivência” do processo de harmonização das práticas contábeis brasileiras às adotadas internacionalmente era no que diz respeito a como o Fisco brasileiro trataria os ajustes a serem efetuados, já a partir de 2008, para trazer a contabilidade antiga à nova. A Lei 11.638, no parágrafo 7 do artigo 177, já previa:

  Os lançamentos de ajuste efetuados exclusivamente para harmonização de normas contábeis (...) e as demonstrações e apurações com eles elaboradas não poderão ser base de incidência de impostos e contribuições nem ter quaisquer outros efeitos tributários (LEI 11.638, art.177, § 7).

  O Fisco brasileiro tardou a manifestar-se, com a promulgação da Medida Provisória 449, de 03 de dezembro de 2008, quase um ano após a edição da Lei 11.638/07. Tal Medida Provisória, que foi convertida na Lei 11.941, de 27 de maio de 2009, dissipou a preocupação de haver a neutralização (nem tributação nem dedução) dos efeitos ou ajustes decorrentes da adoção da Lei, pois a neutralidade fiscal foi, de fato, outorgada pelo Fisco, ou seja, a contabilidade antiga ainda valeria para propósitos de tributação, não sendo os ajustes (dedução no caso de despesa ou diminuição do lucro ou tributação no de receita ou aumento do lucro) levados em consideração para o recolhimento ou compensação de impostos sobre o lucro.

  Outra novidade trazida pela Lei foi a extinção da Demonstração de Origens e Aplicações de Recursos (DOAR) e introdução da Demonstração do Fluxo de Caixa (DFC), aumentando, consideravelmente, a visibilidade dos fluxos financeiros (de onde vêm e para onde vão) das entidades. Muitas empresas, voluntariamente, por demanda de mercado e regulações específicas (casos de segmentos diferenciados de empresas com ações na Bolsa de Valores de São Paulo - BOVESPA), já vinham apresentando tais demonstrações. A institucionalização, no entanto, foi importante, uma vez que obrigou uma padronização em prol dos usuários das demonstrações financeiras.

  Durante a passagem do texto pela Câmara dos Deputados, houve a eliminação de uma proposta que exigiria empresas de grande porte (ativo total superior a R$ 240 milhões ou receita bruta anual superior a R$ 300 milhões), ainda que não constituídas sob a forma de sociedades por ações, a publicar demonstrações financeiras. Permaneceu tão somente a obrigação de elaboração de demonstrações financeiras anuais, que deverão sofrer auditoria independente, por auditor registrado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), tal como as companhias abertas.

  A Lei também previu que a CVM, o Banco Central (BC ou BACEN) e demais órgãos e agências reguladoras poderiam celebrar convênio com entidade que tenha por objeto o estudo e a divulgação de princípios, normas e padrões de contabilidade e auditoria, podendo adotar suas orientações técnicas. O Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), criado em 07 de outubro de 2005, e cuja formalização se deu pela Resolução 1.055/05 do Conselho Federal de Contabilidade (CFC), cumpre essa missão. Idealizado a partir da união de esforços e comunhão de objetivos de entidades representativas de elaboradores e usuários de

  • – demonstrações financeiras (Associação Brasileira das Companhias Abertas ABRASCA; Associação dos Analistas e Profissionais de Investimento do Mercado de Capitais - APIMEC NACIONAL; BM&F BOVESPA S.A. - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros; Conselho Federal de Contabilidade - CFC; Instituto dos Auditores Independentes do Brasil - IBRACON; Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras – FIPECAFI), o CPC conta com o apoio dos

  órgãos reguladores. Desta forma, a regulamentação e a normatização de ordem contábil aproximaram-se e, em muito, de como se dá nos Estados Unidos, um país que inegavelmente encontra-se na vanguarda a este respeito.

  Nos EUA, a regulamentação e a normatização de matéria contábil estão sob a responsabilidade de um organismo do setor privado, o Financial Accounting Standard Board (FASB), mas a edição de padrões contábeis é sustentada pela SEC, que lhe Outorga

autoridade Substantiva (NIYAMA, 2006, p. 93).

  O Quadro 2 tem como objetivo mostrar os principais movimentos ocorridos na Contabilidade brasileira nos últimos anos com vistas à sua modernização.

  Evento Efeito prático

Publicação da Circular 179/72 pelo Padronizou a estrutura e a forma de apresentação

Banco Central (BC ou BACEN). das demonstrações contábeis das companhias

abertas.

Publicação da Resolução 220 pelo Obrigou o registro dos Auditores Independentes no

BC e Circulares 178 e 179. BC e normatizou os Princípios e Normas de

  Contabilidade em 1972.

Publicação da Lei 6.404 e posteriores Promoveu avanços nos conceitos de contabilidade

reformas. e de proteção ao acionista.

  Criação da Comissão de Valores Criou o “xerife” do mercado de capitais, de modo

Mobiliários (CVM), em 1976. que uma autarquia governamental se dedicava

exclusivamente a regulamentar e a desenvolver o mercado de capitais, vigiar as Bolsas de valores e companhias abertas.

  

Publicação da Resolução CFC 529. Disciplinou as Normas Técnicas Brasileiras de

Contabilidade (NBC’s) e as dividiu em NBC e NBC Profissionais em 1981.

Publicação da Resolução CFC 750. Estabeleceu novos Princípios de Contabilidade, em

1993.

  

Comunicado BACEN 14.259, emitido Estabeleceu que as instituições financeiras

em 2006. deveriam preparar e divulgar demonstrações

financeiras consolidadas conforme as IFRS, a partir do encerramento das demonstrações contábeis do

ano de 2010

Instrução CVM 457 de julho de 2007. Obrigou as companhias de capital aberto

(negociado na Bolsa) a publicarem demonstrações financeiras de acordo com as IFRS a partir de 31 de dezembro de 2010.

Lei 11.638 de 28 de dezembro de Promoveu reforma significativa e revolucionária, a

2007 partir de 1º de janeiro de 2008, no modelo de

elaboração e apresentação das demonstrações financeiras das empresas estabelecidas no Brasil.

  Evento Efeito prático

Deliberação 520 da CVM, de 20 de A CVM passou a emitir seus pronunciamentos em

maio de 2007. conjunto com o CPC.

  

Circular SUSEP (Superintendência de Determinou que as entidades por ela reguladas

Seguros Privados) 357, de 26 de (basicamente seguradoras) deveriam preparar e

dezembro de 2007 divulgar, a partir do encerramento das

demonstrações contábeis de 2010, demonstrações contábeis consolidadas conforme as normas do IASB (International Accounting Standards Board).

  

Ano de 2008 Houve a emissão pelo CPC de 14 pronunciamentos

contábeis, substancialmente alinhados às IFRS.

Ano de 2009 Mais 27 pronunciamentos e inúmeras interpretações

foram divulgados pelo CPC, com aplicação obrigatória para as demonstrações financeiras relativas ao exercício social findo em 31 de dezembro de 2010.

  Quadro 2 – Eventos importantes para a Contabilidade brasileira Fonte: Elaborado pelo autor

  O IASC (International Accounting Standards Committee), (1971-2001), foi criado em 1973 quando da realização do Congresso Internacional de Contadores em Melbourne (Austrália) e contou com a participação dos seguintes países: Austrália, Canadá, França, Alemanha, Japão, México, Holanda, Grã-Bretanha, Irlanda e Estados Unidos. O IASB (International Accounting Standards Board), sucessor do

  IASC e sediado em Londres (Inglaterra), é responsável pela emissão das IFRS, antes conhecidas como International Accounting Standards (IAS). Vale mencionar que até 2001 o IASC havia emitido 41 pronunciamentos e o sucessor IASB validou e incorporou tais pronunciamentos (ainda denominados IAS). A partir de 2001, os pronunciamentos emitidos levam as iniciais IFRS.

  O IASB está assim estruturado:

  Figura 2 – Estrutura do IASB

Fonte: Deloitte (2009, p.7).

  A Fundação IFRS (IFRS Foundation) é uma organização independente, sem fins lucrativos, cujas principais atividades, de acordo com o descrito em seu site, são as que seguem:

  Desenvolver um conjunto único de padrões contábeis, através do

  IASB, que sejam aceitos globalmente e que reúnam as seguintes características: alta qualidade, que sejam compreensíveis e aplicáveis. Promover o uso e aplicação rigorosa dos padrões contábeis. Levar em consideração as necessidades de divulgação de informação financeira das econômicas emergentes e pequenas e médias empresas. Produzir convergência dos padrões contábeis nacionais e o IFRS em direção a soluções de alta qualidade (IFRS FOUNDATION,

  2012).

  A Comissão Europeia em 1995 apoia o acordo entre o IASC e a IOSCO (International Organization of Securities Commissions) para conclusão das normas e toma a decisão de que as normas IAS passem a ser cumpridas pelas multinacionais que constituem a União Europeia. A partir de tal momento, a propagação das então IAS ganha força.

  Pode-se afirmar, no entanto, que a harmonização contábil mundial ganhou mesmo força a partir de 2001 (ERNST & YOUNG TERCO, FIPECAFI, 2010), quando a Comissão Europeia deliberou introduzir, a partir de 2005, as normas internacionais de contabilidade (então chamadas de IAS) emitidas pelo então IASC como base para a preparação e divulgação das demonstrações financeiras das empresas de capital aberto, presentes nos países daquela Comunidade.

  A Comunidade Europeia determinou que 2005 seria o ano para a adoção pela primeira vez das IFRS. Cerca de 7.000 companhias listadas nas bolsas de valores europeias adotaram as IFRS em 2009, sendo que 275 adotaram as IFRS antes de 2005 (ERNST & YOUNG TERCO, FIPECAFI, 2010).

  Segundo Schmidt e Santos (2006):

  Essa resolução (...) representa um marco histórico no processo de harmonização contábil das práticas contábeis mundiais, uma vez que esse grande bloco econômico passou a divulgar aos seus usuários externos informações consolidadas passíveis de comparação. Esse procedimento possivelmente impulsionará outras iniciativas nesse sentido, haja vista a grande redução de custos provocada por esse processo de harmonização, especialmente no que tange à conversão das demonstrações contábeis de acordo com os princípios de contabilidade geralmente aceitas de um país para outro (SCHMIDT; SANTOS, 2006, p.13)

  O processo de convergência das práticas contábeis mundiais a um único padrão tomou conta das mentes dos reguladores locais, haja vista os inúmeros benefícios proporcionados por uma única linguagem de negócios.

  Estes podem ser resumidos da seguinte forma: 1. Melhoria na qualidade da informação e maior transparência.

  2. Ganhos de eficiência, pois agora há apenas necessidade de tradução para a língua que se deseja (Português para o Inglês, por exemplo) e não há mais necessidade de conversão (dos princípios e bases de avaliação dos elementos) das demonstrações contábeis.

  3. Tendência a custos de captação mais baixos.

  4. Maior facilidade na comparação de dados de empresas do mesmo ramo; 5. Facilitação dos processos de aquisições e fusões.

  6. Permite harmonização de exigências para que as companhias possam ter seus títulos negociados em diferentes bolsas de valores.

  7. No que diz respeito ao Brasil especificamente, incentivo e alento para os profissionais de contabilidade, que passam a desempenhar funções mais voltadas para a análise da informação contábil (para a tomada de decisão). Se a informação contábil se tornou mais relevante já que não se relaciona apenas a pagamento de impostos, mais relevante é a função do contador.

  Como disponibiliza o site do IASB, as maiores economias já estabeleceram cronogramas de adoção das IFRS no curto prazo. Os esforços de convergência foram suportados pelo G-20 (grupo que reúne as 20 maiores economias do planeta) que, em sua reunião em setembro de 2009, em Pittsburgh nos Estados Unidos, solicitou aos emissores de padrões contábeis que dobrem os esforços em relação a tal movimento. Tal grupo solicitou ao IASB e FASB para que terminassem o projeto de convergência dos dois padrões contábeis até junho de 2011.

  O Quadro 3 apresenta uma posição das IFRS como accounting framework das demonstrações financeiras das empresas de importantes países:

  País Posição das IFRS em dezembro de 2011 África do Sul Exigidas desde 2005 para empresas de capital aberto.

  Exigidas através da adoção da EU o processo foi implementado em Alemanha 2005.

  Arábia Saudita Exigidas para bancos e seguradoras. Completa convergência às IFRS atualmente em consideração. Argentina IFRS exigidas para anos com início em 01 de janeiro de 2012.

  IFRS requeridas para todas as entidades do setor privado e como Austrália base do setor público desde 2005.

  Adoção das IFRS exigida para demonstrações consolidadas de bancos e companhias de capital aberto desde 31 de dezembro de Brasil

  2010 e para registros individuais de companhias desde janeiro de 2008. Introdução das IFRS obrigatória desde 01 de janeiro de 2011 para

  Canadá todas empresas de capital aberto e permitida para entidades do setor privado incluindo as organizações sem fins lucrativos. China Padrões contábeis nacionais substancialmente convergidos às IFRS. Coréia do Sul Exigidas desde 2011.

  País Posição das IFRS em dezembro de 2011 Permitida a utilização das IFRS para emissores estrangeiros de títulos

  Estados desde 2007. Prazo para decisão em relação à convergência

  Unidos substancial com as IFRS é 2011 e decisão sobre possível adoção pelas companhias americanas é esperada em 2011.

  Exigidas através da adoção da UE e processo foi implementado em França 2005.

  Índia Data a ser confirmada para a convergência às IFRS.

  Processo de convergência está progredindo; prazo para a completa Indonésia adoção das IFRS será anunciado em 2012.

  Exigidas através da adoção da UE e processo foi implementado em Itália 2005.

  Permitida desde 2010 para um número de empresas internacionais.

  Japão Decisão sobre adoção obrigatória a partir de 2016 será tomada em 2012. México Exigidas a partir de 2012

  Exigidas através da adoção da EU, o processo foi implementado em Reino Unido 2005.

  Rússia Exigidas a partir de 2012. Turquia Exigidas desde 2005 para empresas de capital aberto. União Europeia Todos Estados-Membros são obrigados a utilizar as IFRS para (UE) empresas de capital aberto desde 2005.

  Quadro 3 – Posição das IFRS nas grandes economias

Fonte: Traduzido pelo autor do site do IASB (2012)

  Tal movimento de convergência mundial tornou-se ainda mais acentuado ou evidente quando os poderosos Estados Unidos manifestaram desejo de se unirem aos países que já adotam as IFRS. Levando-se em conta a longa tradição dos Princípios contábeis geralmente aceitos nos Estados Unidos, ou seja, as práticas contábeis americanas (US GAAP -

  Generally Accepted Accounting Principles in the

United States) e a inclinação de tais práticas mais para regras do que para princípios

  (sendo que as IFRS mais se pautam por princípios), sabemos que tal processo não será de curta duração. E temos a nítida impressão de que as IFRS mudarão para que os Estados Unidos as aceitem.

  Convergências no mundo à parte, a comunidade contábil brasileira deparou- se (quando da primeira adoção das IFRS) e deparar-se-á (haja vista que novos pronunciamentos devem ser emitidos localmente no mesmo compasso do IASB) com um enorme desafio. As IFRS de fato introduziram uma nova filosofia contábil, cujas principais características foram elencadas por Iudícibus, Martins e Glebcke (2007, p. 31-32):

  Essência sobre a forma: as transações devem ser tratadas (refletidas contabilmente) de acordo com sua essência econômica e não a forma legal ou jurídica subjacente ao fato contábil. Primazia da análise de riscos e benefícios sobre a propriedade jurídica: o ativo necessita ser refletido nas demonstrações financeiras, sem depender da propriedade legal ou jurídica. Tais normas contábeis são orientadas em princípios e julgamento e não por um conjunto extenso de regras detalhadas. A necessidade de julgamento por parte do profissional é aumentada.

  Pelo fato das IFRS se basearem em princípios, e não em regras, é perfeitamente possível que, ao fazerem uso de julgamento, duas companhias escolham modos distintos de reconhecimento de receitas e mensuração dos resultados ou apresentem transações semelhantes de forma diferente. Deste modo, as IFRS requerem de investidores, bancos, órgãos reguladores, auditores, analistas e acadêmicos um esforço adicional na compreensão das demonstrações financeiras (ERNST & YOUNG TERCO, FIPECAFI, 2010).

  A adoção das IFRS no Brasil vem, certamente, em bom momento já que desfrutamos nos últimos anos do ressurgimento do mercado de capitais como fonte de financiamento para as empresas. Ao fim dos anos 90, era patente a situação negativa na qual se encontrava o mercado de capitais no Brasil. O número de companhias listadas na Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros (BM&F BOVESPA S.A.) havia declinado de 550 em 1996, para 440 em 2001. O volume negociado, após atingir US$ 191 bilhões em 1997, recuara para US$ 101 bilhões em 2000 e US$ 65 bilhões em 2001 (CVM, s/d). Ademais, muitas companhias fechavam o capital e poucas abriam (CVM, s/d.).

  Um dos setores que experimentou uma onda de Ofertas Públicas Iniciais (IPO’s) foi o setor imobiliário (construtoras, intermediadoras imobiliárias e administradoras de shopping centers). Apenas em 2007, e superando as melhores expectativas, as empresas do setor imobiliário lideraram os IPO’s na BM&F BOVESPA S.A. Juntas, foram responsáveis por quase 35% do total de novas ofertas realizadas em 2007 e captaram R$ 13,39 bilhões (CORREIA, 2008). Tal setor é claramente dependente de recursos, uma vez que um empreendimento para uma construtora pode levar pouco mais de um ano (saída de caixa) e que o comprador quitará seus débitos (entrada de caixa) após 20 ou 30 anos em alguns casos.

  Sob o aspecto contábil, este setor é particularmente intrigante pois especificidades como reconhecimento contábil da receita de vendas (na entrega das chaves ou à medida em que o progresso físico do empreendimento ocorre), longo prazo de recebimento dos valores sofrendo efeito do tempo sobre o dinheiro (time

  

value of money), tratamento contábil de gastos com estandes, comissões de vendas

  etc, não eram temas devidamente tratados pelos reguladores nacionais antes do advento do CPC e a introdução das IFRS.

  Com base no exposto apresentamos a problematização de pesquisa. De acordo com Figueiredo e Souza (2005), a opção por um problema de pesquisa é determinada ou por fatores internos (curiosidade, experiência, dúvida etc) ou externos como política institucional ou pressões da realidade que circundam o pesquisador.

  Sabendo-se da (i) complexidade contábil que cerca o setor imobiliário; (ii) do vácuo normativo para tal setor em nossa Contabilidade; e (iii) ressurgimento de tal setor em nossa economia e mercado de capitais, a expectativa, quando da adoção das IFRS, era a de que seriam significativos os ajustes, as divulgações (disclosure) ampliadas e acaloradas seriam as discussões em torno do que pretendem as IFRS.

  Deste modo, o problema ora pesquisado pode ser assim definido: Qual o impacto que as alterações do novo arcabouço contábil brasileiro causaram na busca pela harmonização dos sistemas contábeis com a contabilidade internacional (IFRS), nas principais contas das demonstrações contábeis da GAFISA S.A., divulgações e seus índices de desempenho?

  A Gafisa é uma empresa que se dedica à construção e incorporação de imóveis residenciais, sendo umas das maiores do setor. Para tanto elaboramos a hipótese com base nos estudos de Gil (2002, p.31) que afirma que uma pesquisa geralmente consiste na formulação de uma hipótese, que é uma “[...] expressão verbal suscetível de ser declarada verdadeira ou falsa [...]”. Por essa razão, para o autor, “a hipótese é a proposição testável que pode vir a ser a solução do problema [...]”. Portanto, é a resposta que se espera obter na questão da pesquisa.

  Assim, nesta dissertação assumimos a seguinte hipótese: Com a harmonização entre as práticas contábeis adotadas no Brasil e as

  IFRS, nos anos de 2008, 2009 e 2010, impacto significativo foi constatado no resultado e patrimônio líquido da empresa objeto da amostra. No caso de interpretação das IFRS não adotada (por motivos discutidos neste trabalho), presumimos que o impacto também seria significativo.

  Como objetivos deste trabalho, ressaltamos que apenas após a caracterização da situação-problema e da definição criteriosa da questão de pesquisa é que estes podem definidos com a precisão e a concisão indispensáveis ao seu alcance. Desta forma, os objetivos estão divididos em: objetivo geral e objetivos específicos.

  O objetivo geral desta dissertação é verificar e analisar qual foi o impacto das mudanças contábeis decorrentes da harmonização das práticas contábeis locais com as internacionais no resultado, entre 2008 e 2010, analisando-se os dados publicados nas demonstrações contábeis já com os efeitos das novas normas contábeis, dados esses que são comparados com os resultados anteriores aos ajustes, por meio da leitura dos quadros e notas explicativas das demonstrações da companhia abarcada nesta pesquisa.

  A presente dissertação demonstra o efeito financeiro que as novas regras contábeis representaram para a empresa objeto da amostra, nos três primeiros anos de adoção, comparando a contabilidade antes e depois dos pronunciamentos do CPC, além de apontar quais foram os efeitos sobre seus principais índices de desempenho. Ademais, a dissertação busca aferir os impactos na empresa item da amostra que teriam sido observados caso determinada interpretação tivesse sido adotada pelas empresas do setor.

  Os objetivos específicos, por meio de um estudo de caso, são: (i) verificar os resultados contábeis da companhia nos anos de 2007 e 2009; (ii) identificar quais pronunciamentos acarretaram maior impacto, seja em redução do resultado ou patrimônio líquido, seja em divulgação; (iii) identificar o impacto nos principais índices de desempenho empregados; e (iv) caso determinada interpretação das

  IFRS tivesse sido adotada quais impactos seriam observados (demonstrações financeiras e respectivos índices de desempenho).

  Como justificativa do tema escolhido, salientamos que boa parte da economia internacional já tem ou contemplam ter as IFRS como linguagem contábil,

  é de fato único o momento pelo qual passa a Contabilidade brasileira, já alinhada substancialmente às práticas internacionais. Em se tratando do setor imobiliário, além de sua importância à economia brasileira, o momento é tão mais importante, pois a influência do Fisco sobre a determinação de resultados era significativa.

  Poucas referências bibliográficas, acerca dos impactos da adoção das IFRS no setor imobiliário, foram encontradas, com exceção de estudos de empresas de auditoria (como os da Ernst & Young, que se constituiu em objeto de consulta e integra a bibliografia desta dissertação). Dois estudos, no entanto, se destacam na contribuição desta dissertação: (i) o estudo de caso que busca mostrar os impactos da conversão de demonstrações financeiras preparadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil para as IFRS para uma empresa do setor siderúrgico, escrito por Christiano Augusto Beleze dos Santos, cujo mérito foi dissecar, não apenas os números, mas, também, abarcar as divulgações efetuadas antes e depois das IFRS; e (ii) a dissertação de Leo Watanabe que versa sobre a primeira adoção das IFRS, abordando as demonstrações financeiras do setor de construção civil e incorporação imobiliária após a Lei 11.638/07.

  Esta dissertação tem como característica diferencial a análise comparativa do setor imobiliário de não apenas os números impactados, mas também das divulgações efetuadas, além de abarcar período relativamente extenso, que vai desde a adoção da Lei 11.638/07 (e os 14 pronunciamentos do CPC em 2008) até a adoção das IFRS pelas companhias abertas em 2010.

  Metodologicamente, trata-se de pesquisa com abordagem tanto qualitativa

  quanto quantitativa, realizada por meio de um estudo de caso na companhia Gafisa S.A. Os levantamentos para composição do trabalho são feitos de modo bibliográfico, documental, em periódicos e em meio eletrônico. A metodologia, de forma mais detalhada é apresentada no capítulo dois que trata dos procedimentos metodológicos.

  Com o fim de atingir os objetivos propostos é analisada a companhia Gafisa S.A., que possui capital negociado na BM&F BOVESPA S.A. Tal análise implica averiguar as demonstrações contábeis dos exercícios sociais de 2007, 2008, 2009 e 2010, com o objetivo de comparar os resultados exibidos nos anos subsequentes à introdução das novas regras contábeis no Brasil com aqueles que seriam auferidos caso essas novas regras não tivessem sido editadas.

  Os resultados são coletados por intermédio das demonstrações publicadas com os ajustes propostos pelas novas regras contábeis. Após a coleta de dados e a identificação dos efeitos que a nova regra contábil provocou na apuração dos resultados, bem como ampliação ou redução na divulgação de informações nos períodos supracitados, são descritos quais ajustes contábeis foram mais significativos, são identificados os principais pronunciamentos contábeis responsáveis por esses ajustes, assim como as eventuais causas que provocaram os ajustes mais representativos são comentadas. Igualmente são ainda efetuados cálculos para aferir os impactos nos índices de desempenho mais utilizados em tal setor.

  Na estruturação do trabalho temos: A “Introdução”, que demonstra os antecedentes e identifica e caracteriza o objetivo do estudo. Expõe o contexto em que se insere o tema. Apresenta a problematização, a hipótese de pesquisa, os objetivos gerais e específicos, a justificativa da escolha do tema, além de esclarecer a metodologia a ser aplicada na condução do estudo.

  O Capítulo I, “Referencial Teórico”, apresenta toda fundamentação teórica sobre o tema, abordando os assuntos: a evolução da convergência contábil global e no Brasil, as características contábeis no Brasil aplicáveis ao setor imobiliário antes e depois da nova contabilidade e os impactos principais das mudanças introduzidas no setor imobiliário.

  Já o Cap ítulo II, “Procedimentos Mercadológicos”, por sua vez, relata o percurso metodológico seguido, as análises descritivas, a população e a amostra da presente pesquisa, os critérios de análise e o tratamento dos dados coletados.

  O Capítulo III, “Apresentação e Análise dos Dados”, faz a apresentação dos resultados antes e após a introdução das mudanças nas práticas contábeis e procede à análise das principais diferenças identificadas, além de abordar o impacto das alterações nos principais índices de desempenho.

  Finalmente, são apresentadas as “Considerações Finais”, que fecham a dissertação e discutem as conclusões obtidas na pesquisa, bem como as sugestões para trabalhos futuros. A estas seguem as “Referências Bibliográficas”.

  CAPÍTULO I − REFERENCIAL TEÓRICO

  

1.1. As IFRS e a Necessidade de um Padrão Contábil Único no

Mundo

  A convergência das normas de contabilidade é um processo, já em progresso irrefutável, cuja importância é evidente no contexto de uma economia globalizada e competitiva. Em uma analogia com uma linguagem, se palavras, verbos, regras de sintaxes etc. são elementos que a integram, conceitos, princípios de mensuração, avaliação e divulgação, entre outros, são os elementos que constituem a linguagem contábil. Um mundo em que cada país tenha sua própria contabilidade, haja vista que a contabilidade é uma ciência social, sendo inevitável a influência que sobre da cultura local, é incompatível com o que se convencionou chamar de globalização, em que as transações entre países se tornaram muito mais frequentes e céleres. A analogia se justifica, pois não foram poucos os autores e palestrantes que compararam as IFRS com a língua artificial “esperanto”. Ocorre que, se o esperanto, ainda que buscasse elementos de várias outras línguas (latim, sânscrito etc.) com vistas a ser global, não foi bem sucedido, as IFRS dão mostras de que serão mesmo o “esperanto contábil”.

  Como nos aponta o CFC (s/d), as frequentes mutações no cenário econômico, sobretudo aquelas derivadas do poder de investimento de fontes externas de recursos, têm exigido uma uniformização e a utilização de um padrão internacional de normas e procedimentos contábeis, que propicie transparência e confiabilidade aos usuários das informações financeiras. A divulgação de informações sobre a situação patrimonial e financeira das empresas deve estar embasada em normas contábeis de alta qualidade que tornem mais ágil a análise e que permitam a comparabilidade com outras empresas, bem como facilitem a compreensão por parte dos usuários. Tornou-se inevitável e irreversível a convergência contábil aos padrões internacionais em um contexto de inserção do Brasil, na economia global e de fortalecimento do mercado de capitais nacional, uma vez que, a apresentação de dois conjuntos de demonstrações contábeis, um de acordo com os padrões nacionais e outro de acordo com os padrões internacionais, pode facilitar erros e ensejar confusões de interpretação. Ademais, a convergência contábil eleva a transparência das empresas para investidores de vários mercados, tendo potencial para contribuir para a redução do custo de capital das empresas.

  Ou seja, permitindo-se aqui outra analogia, a Torre de Babel, no que diz respeito a diversas bases de informação contábil, começa a tombar. Como aponta Ernst & Young Terco e FIPECAFI (2010, prefácio), “a crise econômica mundial tornou ainda mais evidente o quanto os países estão interdependentes, chamando a atenção para a necessidade de uma linguagem contábil única”.

  Em tal movimento de convergência global, o que surpreendeu o mundo foi a intenção da maior economia do planeta, de aderir a tal movimento de adoção (aceitação em um primeiro momento) das IFRS.

  O processo de harmonização nos Estados Unidos pode ser resumido da forma como foi aqui adaptado pelo autor, da Ernst & Young International (2012):

  1. Setembro de 2002: O FASB (Emissor dos Pronunciamentos nos Estados Unidos que integram o US GAAP) e o IASB preparam um Memorando de Entendimento em Norwalk, CT, Estados Unidos, em que planejaram os “melhores esforços” para tornar os padrões contábeis compatíveis tanto quanto fosse possível.

2. Dezembro de 2004: A Comunidade Europeia (EC) emite sua ‘Diretiva da

  Transparência’, a qual obriga companhias baseadas fora da União Europeia e com títulos negociados em mercados da União Europeia a usar as IFRS a não ser que já possua prática contábil equivalente ou semelhante às IFRS.

  3. Abril de 2005: Um artigo publicado pelo contador-chefe da SEC (Securities and Exchange Comission) discute a possível eliminação para, a partir de 2009, da reconciliação US GAAP e prática utilizada pelos emissores estrangeiros (foreign private issuers) desde que estes utilizem as IFRS.

  4. Fevereiro de 2006: FASB e IASB publicam o Memorando de Entendimento.

  5. Novembro de 2007: a SEC elimina a necessidade de reconciliação para o US GAAP para os emissores estrangeiros.

  6. Meados de 2007 até 2008: a SEC explora a possibilidade de uso das IFRS por empresas norte-americanas.

  7. Fevereiro de 2010: a SEC reafirma seus compromissos com as IFRS: após discussões e votações, o regulador norte-americano decide que fará uma decisão ‘informada’ em 2011 sobre a possibilidade de uma introdução das IFRS no sistema contábil norte-americano.

  8. Ano de 2011: O IASB e FASB prorrogam o prazo de junho de 2011 para término da convergência de algumas práticas. O IASB e FASB decidem reexaminar as propostas em relação a reconhecimento de receita e arrendamento mercantil. A SEC patrocinou, em julho de 2011, uma mesa redonda na qual se discutiu os benefícios e desafios para introduzir as IFRS nos EUA. Finalmente, em novembro de 2011, a SEC emitiu dois artigos como parte de seu plano de trabalho: ‘Análise das IFRS na prática’ e ‘Uma comparação do US GAAP e das IFRS’.

  Entre os vários benefícios da adoção de um padrão contábil único no mundo são frequentemente listados, entre outros: - a facilitação das transações de aquisição e fusão; - o ganho de eficiência em não haver mais a necessidade de conversão das demonstrações financeiras; - a melhora na tempestividade da informação contábil para quem quer que seja; - a redução do custo de captação das empresas. Para o benefício quanto à redução do custo de capital, não há ainda constatação empírica suficiente. Presume-se que haja redução no custo de transações dado que a transparência (e, por conseguinte, a ausência de incerteza) dos dados aumenta.

  A ACCA (Association of Chartered Certified Accountants) publicou artigo (research report) de Lee, Walker e Christensen (2008) no qual se chega, após estudar a variação do custo de capital de 17 países antes e após a introdução das

  IFRS na Europa, à conclusão de que mais do que o padrão contábil (as IFRS), é o ambiente regulatório e a importância da Bolsa de Valores para a economia que determinam a redução de tal custo. Ou seja, o custo de capital se reduziu mais, devido a introdução das IFRS, nos países em que já havia incentivo à manutenção de boas práticas de disclosure e dependência do mercado de títulos, do que nos países cujas práticas contábeis antigas não tinham nível comparável de disclosure e que recorriam mais a outras fontes de financiamento (dívida).

  As IFRS são emitidas pelo IASB, que foi a denominação assumida desde 2001 pelo então IASC, que surgiu em 1973. O IASC emitiu até 2001 inúmeros pronunciamentos (além de interpretações através do Comitê SIC - Standing

  

Interpretations Committee), detalhados no Quadro 4. Os números dos

  IAS 24 Partes relacionadas

  IAS 41 Agricultura Quadro 4 – Lista dos pronunciamentos emitidos pelo IASC

  IAS 40 Propriedades para investimento

  IAS 39 Instrumentos financeiros: reconhecimento e mensuração

  IAS 38 Ativos intangíveis

  IAS 37 Provisões, passivos contingentes e ativos contingentes

  IAS 36 Redução ao valor recuperável de ativos (impairment)

  IAS 34 Demonstrações financeiras interinas

  IAS 33 Lucro por ação

  IAS 32 Instrumentos financeiros: divulgação e apresentação

  IAS 31 Participação em empreendimentos em conjunto (joint ventures)

  IAS 29 Demonstrações contábeis em economias hiperinflacionárias

  IAS 28 Sociedades coligadas

  IAS 27 Demonstrações contábeis consolidadas e da controlada

  IAS 26 Contabilização de planos de benefício de aposentadoria

  IAS 23 Custo de empréstimos

  pronunciamentos eram precedidos da sigla IAS (International Accounting Standards) quando emitidos pelo IASC.

  IAS 21 Efeitos das alterações nas taxas de câmbio

  IAS 20 Subvenções governamentais

  IAS 19 Benefícios a empregados

  IAS 18 Receita

  IAS 17 Arrendamentos

  IAS 16 Ativo imobilizado

  IAS 12 Imposto de renda

  IAS 11 Contratos de construção

  IAS 10 Eventos subsequentes

  IAS 8 Práticas contábeis, mudanças de estimativas contábeis e erros

  IAS 7 Demonstrações dos fluxos de caixa

  IAS 2 Estoques

  IAS 1 Apresentação das demonstrações financeiras

  Pronunciamento Título/matéria tratada

  

Fonte: Traduzido pelo autor do site do IASB (s/d) A partir da alteração do órgão de IASC para IASB, os números dos pronunciamentos passaram a ser precedidos da sigla IFRS, como mostra o Quadro

  5. Pronunciamento Título/matéria tratada

  IFRS 1 Adoção das IFRS pela primeira vez

  IFRS 2 Pagamentos baseados em ações

  IFRS 3 Combinação de negócios

  IFRS 4 Contratos de seguro (para emissores)

  

IFRS 5 Ativos não correntes mantidos para venda e operações

descontinuadas

  IFRS 6 Exploração e avaliação de recursos minerais

  IFRS 7 Instrumentos financeiros: divulgação

  IFRS 8 Informação por segmento

  IFRS 9 Instrumentos financeiros Quadro 5 – Lista dos pronunciamentos emitidos pelo IASB

  

Fonte: Traduzido pelo autor do site do IASB (s/d)

  Ernst & Young Terco e FIPECAFI (2010, xxi) ressalta que a Comissão Europeia decidiu, em 2001, adotar as normas internacionais de contabilidade (IAS) emitidas até então pelo IASC como a base para a preparação das demonstrações financeiras das empresas abertas da Comunidade Europeia. A Comunidade Europeia estabeleceu 2005 como sendo o ano para adoção integral pela primeira vez das IFRS. A adesão dos países europeus ao IFRS foi rápida. Atualmente, cerca de 7.000 companhias listadas nas bolsas de valores europeias adotam as IFRS, sendo que 275 adotaram as IFRS antes mesmo de 2005. Hoje, mais de 100 países já adotam as IFRS como padrão contábil e, mais recentemente, países como Austrália, Canadá, China, Hong Kong, Noruega, Suécia, Brasil e Colômbia aumentaram esta lista (ERNST & YOUNG TERCO; FIPECAFI, 2010, xxi).

1.1.1. Nosso País neste Contexto

  Segundo Carvalho (ERNST & YOUNG TERCO; FIPECAFI, 2010, prefácio), países que não possuem mercado de capitais pujante têm a predisposição de ter seus sistemas contábeis influenciados por fatores “exógenos”. Dado que não está presente a motivação de elaboração de informações contábeis com intuito de tomada de decisões econômicas, seja concessão de crédito, seja investimento em títulos mobiliários, a regulação ou regulamentação da matéria contábil fica sujeita à “incursão de outros interessados em informação contábil – via de regra, agências reguladoras governamentais”.

  Tal foi a realidade aqui no Brasil durante praticamente todo o século XX e início do século XXI, até a edição da Lei 11.638/07. Era, segundo Carvalho (ERNST & YOUNG TERCO; FIPECAFI, 2010, prefácio):

  Forçoso o posicionamento da CVM na estipulação de normas contábeis na inexistência de pronunciamentos de outras fontes; assim, a Susep e Bacen, entre outros exemplos possíveis, viam-se na contingência de ditar tratamentos contábeis pontuais e específicos para as entidades sob suas respectivas esferas de regulação (...).

  A existência da Lei 6.404, como já apontado aqui anteriormente, representou grande avanço para a Contabilidade brasileira, porém, esta, de suporte passou a peso. Em outras palavras, se ela foi, por um lado, a maior alavanca para o aprimoramento da técnica e profissão contábil brasileiras nas últimas décadas, com o passar do tempo levou a uma camisa de força que impedia a evolução, sobretudo em direção às IFRS (IUDÍCIBUS; MARTINS; GELBCKE, 2007, p. 15).

  Outras aberrações contábeis, entre outros exemplos possíveis, foram cometidas pelo Novo Código Civil, com a redação dada pela Lei 10.406/02. Como relatam Iudícibus, Martins e Gelbcke (2007, p. 12), a demonstração do resultado atual passaria a chamar-se balanço de resultado econômico, despesas pré- operacionais não poderiam ultrapassar 10% do capital social, volta de terminologia arcaica tal como fundo de amortização e estabelecimento de teto aos juros pagos aos acionistas na fase de pré-operação, que não poderiam exceder a 12% ao ano, entre outras “atrocidades” contábeis. Tal exemplo ilustra o quão crítica era a situação da Contabilidade brasileira; todos no Brasil arvoravam-se em formuladores de padrões contábeis.

  A CVM e o Banco Central, com poderes legais para introduzir novos padrões de contabilidade, além de agências reguladoras, fiscalizadoras e mesmo associações de profissionais vinham emitindo normas em tal campo. Era inegável a alta qualidade de várias normas emitidas, todavia o problema é que muitas delas terminavam por frequentemente conflitar entre si. (IUDÍCIBUS; MARTINS; GELBCKE, 2007, p. 12).

1.1.2. A Criação do CPC

  Em 2005, o Conselho Federal de Contabilidade (CFC), compreendendo o processo inevitável de harmonização contábil no mundo constituiu, através da Resolução CFC nº 1.055/05, o Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), que tem como objetivo estudar, preparar e emitir Pronunciamentos Técnicos sobre Procedimentos de Contabilidade e divulgar informações dessa natureza, para permitir a emissão de normas pela entidade reguladora brasileira, visando à centralização e uniformização do seu processo de produção, levando sempre em conta a convergência da Contabilidade Brasileira aos padrões internacionais. Criou também, por meio da Resolução CFC 1.103/2007, o Comitê Gestor da Convergência no Brasil, integrado atualmente pelo CFC, Instituto dos Auditores Independentes do Brasil (IBRACON), Comissão de Valores Mobiliários (CVM), Banco Central do Brasil (BACEN), Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), Secretaria do Tesouro Nacional (STN) e o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES).

  Com a criação de tal organismo, a Contabilidade brasileira se livra das amarras legais e tributárias e, ao haver tanto por parte da CFC quanto da CVM, adoção imediata (mediante Resolução no caso do CFC e Deliberação no caso da CVM), os pronunciamentos são adotados por parcela significativa das entidades presentes no país.

  Como benefícios da introdução das IFRS no Brasil podemos citar, além das já mencionadas aqui, são:

  (i) Crescente percepção da função prospectiva das demonstrações financeiras em contraponto a uma visão retrospectiva. (ii) Falecimento da expressão ‘meramente contábil’: torna-se cada mais claro que ou os registros contábeis se sustentam em eventos ou transações econômicas verdadeiros ou não há tal registro (accounting follows economics). (iii) Definitivo divórcio entre contabilidade societária e contabilidade tributária (CARVALHO apud ERNST & YOUNG TERCO;

  FIPECAFI, 2010, prefácio). No que tange à atuação do CPC, o que temos visto no Brasil é uma tradução quase literal das IFRS. No entanto, a postura tem sido crítica, já que, no caso do Pronunciamento CPC 12

  • – “Ajuste a Valor Presente”, não havia pronunciamento equivalente nas IFRS. Outro exemplo de soberania
  • – a alguns, de sujeição a interesses locais, no ent
  • – é a discussão sobre a interpretação IFRIC 15 (International Financial Reporting Interpretations Committee) quanto ao reconhecimento da receita do setor imobiliário em algumas circunstâncias, que afetou sobremaneira o modo pelo qual o lucro de tal setor deve ser registrado (discutido mais adiante).

  Essa soberania de pensamento, bem como participação ativa junto ao IASB na discussão de novos pronunciamentos, nos é solicitada por Iudícibus, Martins e Gelbcke (2007).

  Não que essas normas sejam a única verdade, não que não tenham falhas, não que precisemos simplesmente aceitá-las sem qualquer crítica. Mas porque são, no seu conjunto, efetivamente mais evoluídas do que as nossas. Precisamos inclusive forçar nossa participação nesse processo de geração de tais normas internacionais para levarmos nossa experiência, nossas propostas, nossas críticas e conseguirmos influenciar no processo de sua contínua melhoria, sem criarmos informações divergentes para os mesmos fatos e transações. (IUDÍCIBUS; MARTINS; GELBCKE, 2007, p. 16).

  No Quadro 6 encontra-se uma relação dos Pronunciamentos emitidos até a data deste trabalho:

  Pronunciamento fase atual CPC 00 Estrutura Conceitual para Elaboração e Divulgação de Relatório Contábil-Financeiro (Framework) emitido

  

Efeitos das Mudanças nas Taxas de Câmbio e Conversão de Demonstrações Contábeis (IAS 21) emitido

   Ativo Intangível (IAS 38) emitido

   Operações de Arrendamento Mercantil (IAS 17) emitido

   Subvenção e Assistência Governamentais (IAS 20) emitido

  

Custos de Transação e Prêmios na Emissão de Títulos e Valores

Mobiliários (IAS 39 - partes) emitido

   Demonstração do Valor Adicionado (DVA) emitido

  Pronunciamento fase atual Contratos de Seguro (IFRS 4) emitido

  Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes (IAS 37) emitido

   Instrumentos Financeiros: Reconhecimento e Mensuração (IAS 39) emitido

   Demonstrações Consolidadas (IAS 27) emitido Adoção Inicial das Normas Internacionais de Contabilidade (IFRS 1) emitido

   Benefícios a Empregados (IAS 19) emitido

CPC 34 Exploração e Avaliação de Recursos Minerais (IFRS 6) aguardando

revisão do IASB

  Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada (IFRS 5) emitido

   Ativo Biológico e Produto Agrícola (IAS 41) emitido Receitas (IAS 18) emitido

   Ativo Imobilizado (IAS 16) emitido

  Apresentação das Demonstrações Contábeis (IAS 1) emitido

  Políticas Contábeis, Mudança de Estimativa e Retificação de Erro (IAS 8) emitido

   Ajuste a Valor Presente emitido

   Demonstração Intermediária (IAS 34) emitido Informações por Segmento (IFRS 8) emitido

   Investimento em Empreendimento Controlado em Conjunto (Joint Venture) (IAS 31) emitido

   Contratos de Construção (IAS 11) emitido

   Estoques (IAS 2) emitido

  CPC 14 Instrumentos Financeiros: Reconhecimento, Mensuração e Evidenciação (Fase I) ver OCPC 03

  449/08 emitido

   Adoção Inicial da Lei no. 11.638/07 e da Medida Provisória no.

   Instrumentos Financeiros: Apresentação (IAS 32) emitido

  Pronunciamento fase atual

Resultado por Ação (IAS 33) emitido

  

OCPC 06 Apresentação de Informações Financeiras Pro Forma em discussão

Quadro 7 – Orientações do CPC

  ICPC 04 Alcance do Pronunciamento Técnico CPC 10 - Pagamento Baseado em ações (IFRIC 8) ver CPC 10

   Aspectos Complementares das Operações de Arrendamento Mercantil (IFRIC 4, SIC 15 e SIC 27) emitida

   Contrato de Construção do Setor Imobiliário (IFRIC 15) emitida

   Contratos de Concessão (IFRIC 12) emitida

  Interpretação fase atual

  Finalmente, as interpretações foram publicadas pelo CPC:

  Fonte: Agenda do CPC para 2012

  Contratos de Concessão emitida

  CPC 42 Contabilidade e Evidenciação em Economias Altamente Inflacionárias aguardando discussão no

  Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras emitida

  Evidenciação emitida

  Orientação fase atual Entidades de Incorporação Imobiliária (Orientação) emitida Instrumentos Financeiros: Reconhecimento, Mensuração e

  As orientações emitidas foram as que seguem:

  Fonte: Agenda do CPC para 2012

  Contabilidade para Pequenas e Médias Empresas emitido Quadro 6 – Pronunciamentos do CPC

  IASB

Adoção Inicial dos Pronunciamentos Técnicos CPC 15 a 41 emitido

CPC 44 Demonstrações combinadas em discussão

  ICPC 05 Pronunciamento Técnico CPC 10 - Pagamento Baseado em ações - Transações de Ações do Grupo e em Tesouraria (IFRIC 11) ver CPC 10

  Interpretação fase atual

  

Hedge de Investimento Líquido em uma Operação no Exterior emitida

(IFRC 16)

  

Distribuição de Lucros in Natura emitida

  

Contabilização da Proposta de Pagamento de Dividendos emitida

   Demonstrações Contábeis Individuais, Demonstrações Contábeis emitida

  

Separadas, Demonstrações Consolidadas e Aplicação do Método

de Equivalência Patrimonial

   Interpretação sobre a Aplicação Inicial ao Ativo Imobilizado e à Propriedade para Investimento dos Pronunciamentos Técnicos emitida CPCs 27, 28, 37 e 43

  

Recebimento em Transferência de Ativos dos Clientes (IFRIC 18) emitida

  

Mudanças em Passivos por Desativação, Restauração e Outros emitida

Passivos Similares

  

Direitos a Participações Decorrentes de Fundos de Desativação, Emitida

Restauração e Reabilitação Ambiental

  

Cotas de Cooperados em Entidades Cooperativas e Instrumentos Emitida

Similares

  

Passivos Decorrentes de Participação em um Mercado Emitida

Específico - Resíduos de Equipamentos Eletroeletrônicos

  

Extinção de Passivos Financeiros com Instrumentos Patrimoniais Emitida

  

Contratos de Concessão: Evidenciação Emitida

Quadro 8 – Interpretações do CPC

  

Fonte: Agenda do CPC para 2012

  

1.1.3. Principais Pronunciamentos, Orientações e Interpretações emitidos pelo

CPC desde 2008

  Os principais pronunciamentos, orientações e interpretações foram sumarizados pelo CPC quanto a seus objetivos da forma que segue nos tópicos.

  a)

  Pronunciamento Conceitual Básico (R1) - Estrutura Conceitual para Elaboração e Divulgação de Relatório Contábil-Financeiro

  O objetivo do Pronunciamento Conceitual Básico

  • – “Estrutura Conceitual para Elaboração e Divulgação de Relatório Contábil-Financeiro

  ” é o de servir como fonte dos conceitos básicos e fundamentais a serem utilizados na elaboração e na interpretação dos Pronunciamentos Técnicos, na preparação e utilização das demonstrações contábeis das entidades comerciais, industriais e outras de negócios e também para a elaboração de outros relatórios. São definidos as características qualitativas fundamentais das demonstrações contábeis, os elementos das demonstrações contábeis e o reconhecimento e mensuração de tais elementos.

  b) CPC 01 (R1)

  • – Redução ao Valor Recuperável de Ativos O objetivo do Pronunciamento Técnico CPC 01
  • – “Redução ao Valor Recuperável de Ativos” é definir procedimentos visando a assegurar que os ativos não estejam registrados contabilmente por um valor superior àquele passível de ser recuperado no tempo, por uso nas operações da entidade ou em sua eventual venda. Caso existam evidências claras de que os ativos estão registrados por valor não recuperável no futuro, a entidade deverá imediatamente reconhecer a desvalorização, por meio da constituição de provisão para perdas.

  c) CPC 04 (R1)

  • – Ativo Intangível Um ativo intangível é um ativo não monetário identificável sem substância física. Este Pronunciamento estabelece que uma entidade deve reconhecer um ativo intangível apenas se determinados critérios especificados neste Pronunciamento forem atendidos. O Pronunciamento também especifica como apurar o valor contábil dos ativos intangíveis, exigindo divulgações específicas sobre esses ativos.

  d) CPC 06 (R1)

  • – Operações de Arrendamento Mercantil O objetivo deste Pronunciamento é o de prescrever, para arrendatários

  (quem recebe o direito de uso) e arrendadores (quem o concede), as políticas contábeis e divulgações apropriadas a aplicar em relação a arrendamentos mercantis.

  A classificação de arrendamentos mercantis adotada neste Pronunciamento baseia-se na extensão em que os riscos e benefícios inerentes à propriedade de um ativo arrendado são transferidos ao arrendatário ou permanecem no arrendador. Um arrendamento mercantil é classificado como financeiro se ele transferir substancialmente todos os riscos e benefícios inerentes à propriedade. Um arrendamento mercantil é classificado como operacional se ele não transferir substancialmente todos os riscos e benefícios inerentes à propriedade.

  e) CPC 08 (R1) - Custos de Transação e Prêmios na Emissão de Títulos e

  Valores Mobiliário O objetivo é prescrever o tratamento contábil aplicável ao registro dos custos incrementais incorridos na distribuição pública primária de ações ou bônus de subscrição, na aquisição e alienação das próprias ações, na captação de recursos por meio de emissão de títulos de dívida, bem como dos prêmios na emissão de debêntures e outros títulos patrimoniais e de dívida.

  f) CPC 10 (R1)

  • – Pagamento Baseado em Ações As entidades frequentemente outorgam ações ou opções de ações para seus empregados ou outras partes. Planos de ações e de opções de ações constituem uma característica comum da remuneração de diretores, executivos e muitos outros empregados. Algumas entidades emitem ações ou opções de ações para pagamento de seus fornecedores e prestadores de serviços profissionais.

  O objetivo deste Pronunciamento é especificar procedimentos para reconhecimento, mensuração e divulgação, em suas demonstrações contábeis, das transações com pagamento baseado em ações realizadas por uma entidade.

  Especificamente, o Pronunciamento exige que os efeitos das transações com pagamento baseado em ações estejam refletidos nos resultados e na posição patrimonial e financeira da entidade, incluindo despesas associadas com transações nas quais opções de ações são outorgadas a empregados.

  g)

  A Lei 11.638/07 passou a exigir a obrigatoriedade do ajuste a valor presente nos realizáveis e exigíveis em longo prazo e, no caso de efeito relevante, também nos de curto prazo. As normas internacionais tratam desse assunto em inúmeros documentos, e o CPC emitiu este Pronunciamento sobre essa matéria com base em pesquisa feita junto a todas as normas internacionais.

  O objetivo do Pronunciamento é especificar procedimentos para cálculo desses ajustes a valor presente no momento inicial em que tais ativos e passivos são reconhecidos, bem como nos balanços subsequentes.

h) CPC 15 (R1)

  • – Combinação de Negócios O objetivo do Pronunciamento é melhorar a relevância, a confiabilidade e a comparabilidade das informações que uma entidade fornece em suas demonstrações contábeis, acerca de uma combinação de negócios e sobre seus efeitos. Para esse fim, este Pronunciamento estabelece princípios e exigências de como o adquirente:

  (a) reconhece e mensura, em suas demonstrações contábeis, os ativos identificáveis adquiridos, os passivos assumidos e alguma participação de não controladores na adquirida;

  (b) reconhece e mensura o ágio por rentabilidade futura (goodwill) da combinação de negócio ou um ganho proveniente de uma compra vantajosa; e (c) determina as informações a serem divulgadas, para capacitar os usuários das demonstrações contábeis na avaliação da natureza e dos efeitos econômicos e financeiros da combinação de negócios.

i) CPC 17

  • – Contratos de Construção O objetivo deste Pronunciamento é estabelecer o tratamento contábil das receitas e despesas associadas a contratos de construção que, comumente, se caracterizam por ter suas datas de início e término em períodos contábeis diferentes. O ponto central é o reconhecimento da receita e da correspondente despesa ao longo dos períodos de execução da obra nas demonstrações contábeis das contratadas. O contrato de construção pode ser para a elaboração de ativo único ou de diversos ativos inter-relacionados ou interdependentes; são exemplos: a construção de uma rodovia ou a de uma planta industrial. Também estão incluídos os contratos para a prestação de serviços relacionados com a construção do ativo, como projetos de arquitetura, engenharia etc. Esses contratos são desenvolvidos a
base de preço fixo ou de custo mais margem (cost plus) ou de ambas as modalidades. Além disso, o Pronunciamento CPC 17 tem como objetivo assegurar que as demonstrações contábeis de uma entidade contenham as divulgações necessárias para evidenciar os critérios utilizados para essa distribuição do resultado por mais de um período, bem como se cuida dos valores remanescentes por receber da receita apropriada e dos valores recebidos a mais do que a receita apropriada.

  j) CPC 18

  • – Investimento em Coligada e em Controlada O objetivo do Pronunciamento é especificar como devem ser contabilizados os investimentos em coligadas nas demonstrações contábeis individuais e consolidadas do investidor e em controladas nas demonstrações contábeis da controladora. Ele não se aplica aos investimentos em coligadas e controladas que forem mantidos por organizações de capital de risco, fundos mútuos, trustes e entidades similares; também não se aplica aos investimentos classificados como instrumentos financeiros mantidos para negociação, de acordo com os requisitos do Pronunciamento Técnico CPC 38
  • – “Instrumentos Financeiros: Reconhecimento e Mensuração”. Estes últimos são mensurados ao valor justo com as alterações de valor justo reconhecidas no resultado do período em que ocorrerem. Coligada é a entidade sobre a qual a investidora mantém influência significativa, sem chegar a controlá-la. Influência significativa indica existência do poder de participar nas decisões financeiras e operacionais da investida. É presumido que exista influência significativa quando a entidade possui 20%. Controlada é a entidade na qual a controladora, diretamente ou por meio de outra controlada, tem poder para assegurar, de forma permanente, preponderância em suas deliberações sociais e de eleger a maioria de seus administradores.

  k) CPC 19 - (R1) Investimento em Empreendimento controlado em conjunto

  (joint venture) Empreendimento controlado em conjunto é aquele em que diversas partes se comprometem à realização de atividade econômica, sujeita a controle compartilhado entre duas ou mais dessas partes. Ou seja, nenhuma parte, sozinha, governa as políticas financeiras e operacionais do empreendimento.

  O objetivo do Pronunciamento é especificar como contabilizar as participações em empreendimentos controlados em conjunto (joint ventures) e na divulgação dos ativos, passivos, receitas e despesas desses empreendimentos nas demonstrações contábeis dos investidores. Ele não se aplica aos investimentos em coligadas e controladas que forem mantidos por organizações de capital de risco, fundos mútuos, trustes e entidades similares, e também não se aplica aos investimentos classificados como instrumentos financeiros mantidos para

  • – negociação, de acordo com os requisitos do Pronunciamento Técnico CPC 38 “Instrumentos Financeiros: Reconhecimento e Mensuração”. Estes últimos são mensurados ao valor justo com as alterações de valor justo reconhecidas no resultado do período em que ocorrerem.

  l) CPC 23 - Políticas Contábeis, Mudança de Estimativa e Retificação de

  Erro O objetivo deste Pronunciamento é definir os critérios para a seleção, alteração e divulgação de políticas contábeis, para as alterações nas estimativas contábeis e para as retificações de erros. O Pronunciamento tem como objetivo melhorar a relevância e a confiabilidade das demonstrações contábeis de uma entidade, sua comparabilidade ao longo do tempo e com as demonstrações contábeis de outras entidades.

  m) CPC 25

  • – Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes O objetivo do Pronunciamento Técnico CPC 25 é o de assegurar que sejam aplicados critérios de reconhecimento e bases de mensuração apropriados a provisões, passivos contingentes e ativos contingentes e que seja divulgada informação suficiente nas notas explicativas, para permitir que os usuários entendam a sua natureza, oportunidade e valor. Esse Pronunciamento Técnico determina o tratamento contábil e os requisitos de divulgação para todas as provisões, passivos e ativos contingentes, exceto: (a) os que resultem de contratos a executar, exceto quando o contrato for oneroso. Contratos a executar são contratos pelos quais
nenhuma parte cumpriu qualquer das suas obrigações ou ambas as partes só tenham parcialmente cumprido as suas obrigações em igual extensão. (b) os cobertos por outro Pronunciamento Técnico.

  n) CPC 28

  • – Propriedade para Investimento O objetivo deste Pronunciamento é o de prescrever o tratamento contábil de propriedades para investimento e respectivos requisitos de divulgação.

  Propriedade para investimento é o imóvel (terreno ou edifício

  • – ou parte de um edifício
  • – ou ambos) mantido pelo proprietário (ou arrendatário) para obter rendas ou para valorização do capital ou para ambas, e não para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços, para finalidades administrativas ou para venda no curso ordinário do negócio. A propriedade para investimento é classificada no Ativo Não Circulante, subgrupo Investimentos.

  o) CPC 30 - Receitas

  A questão primordial na contabilização da receita é determinar quando e por quanto reconhecê-la. A receita deve ser reconhecida quando for provável que benefícios econômicos futuros fluirão para a entidade e esses benefícios possam ser confiavelmente mensurados; e deve ser mensurada pelo valor justo da retribuição recebida ou a receber.

  O Pronunciamento identifica as circunstâncias em que esses critérios serão satisfeitos para que a receita seja reconhecida. Ele também proporciona orientação prática na aplicação desses critérios.

  p) Interpretação Técnica ICPC 02

  • – Contrato de Construção do setor imobiliário

  Essa Interpretação se aplica à contabilização das receitas e dos correspondentes custos das entidades que realizam a incorporação e/ou construção de imóveis diretamente ou por meio de subempreiteiras.

  Os contratos que se enquadram nesta Interpretação são contratos de incorporação e/ou construção de imóveis. Além da incorporação e/ou construção de imóveis, os referidos contratos podem prever a entrega de outros bens ou serviços.

  As disposições de tal interpretação estão detalhadas mais adiante neste trabalho.

  q) OCPC 01(R1)

  • – Entidades de Incorporação Imobiliária O objetivo da Orientação foi o de esclarecer assuntos que haviam gerado dúvidas quanto às práticas contábeis adotadas pelas entidades de incorporação imobiliária, notadamente os seguintes:

  (a) formação do custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária; (b) despesas com comissões de vendas; (c) despesas com propaganda, marketing, promoções e outras atividades correlatas; (d) gastos diretamente relacionados com a construção do estande de vendas e do apartamento-modelo, bem como aqueles para aquisição das mobílias e da decoração do estande de vendas e do apartamento-modelo do empreendimento imobiliário;

  (e) permutas físicas; (f) provisão para garantia; (g) registro das operações de cessão de recebíveis imobiliários; (h) ajuste a valor presente; (i) classificação na demonstração do resultado da atualização monetária e dos juros das contas a receber de unidades concluídas e entregues.

  As disposições de tal orientação estão detalhadas mais adiante neste trabalho. Houve também a emissão do OCPC 04, do qual se discorre extensivamente também mais adiante.

1.2. O Setor Imobiliário no País

  O setor de construção civil consiste em dois tipos básicos de atividades, sendo a primeira delas relacionada com obras de infraestrutura em geral, isto é, de construção pesada como geração de energia elétrica, obras de saneamento, transportes, irrigação/drenagem e indústrias de telecomunicações. A outra se refere à construção habitacional e comercial. Com o anúncio do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), em 2007 pelo Governo Federal, estão sendo efetuados investimentos em quantidade, com prioridade às áreas de infraestrutura, saneamento, transportes, habitação, energia e recursos hídricos.

  • – Segundo dados da Federação das Indústrias do Estado de São Paulo FIESP (2010), as despesas com produtos da construção somaram R$ 244 bilhões somente em 2009. O total de investimentos realizados no país em aeroportos, redes de esgoto, estradas, enfim em toda a infraestrutura, e mais em hospitais, casas e edifícios residenciais e comerciais, escolas, indústrias, obras de manutenção e reformas atingiu 46,4% do total do investimento realizado no país. Isto representa 9,2% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro.

  Além da importância que o setor imobiliário tem para a economia, o papel social também se destaca em função da geração de emprego. Chegou-se a um número histórico, pois as atividades da cadeia da construção ocuparam 10 milhões de pessoas em todo o país em 2009 (FIESP, 2010).

  Contudo, a realidade nas décadas de 1980, 1990 e início dos anos 2000, para se ficar em anos recentes da história econômica do país, era outra. Ausência de marco regulatório apropriado, escassez de crédito, instabilidade econômica foram os principais fatores que propiciaram ao setor um desempenho pífio.

  A partir do final dos anos 90, significativas alterações no marco regulatório do mercado imobiliário trouxeram mais transparência e segurança para o mercado, resultando, assim, no aumento de confiança dos investidores e das famílias. E nos anos 2000 os investimentos do governo foram relevantes, como mostra a Figura 3.

  Figura 3 – Valores investidos pelos governos de 2003 a 2008

Fonte: Ministério das Cidades (BRASIL, 2009).

  Entre as medidas mais importantes do período recente está a Lei 9.514, que em 1997 instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que criou um vínculo direto entre o mercado de capitais e o negócio imobiliário, ao estabelecer as Companhias Securitizadoras de Crédito Imobiliário e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

  E foi também a Lei 9.514/97 que revolucionou o setor, ao instituir a alienação fiduciária dos bens imóveis. Antes prevalecia a hipoteca, ou seja, o imóvel é a garantia da instituição credora, mas continua a integrar o patrimônio do mutuário. Na falta de pagamento da dívida, o agente financeiro abre um processo judicial (leva até dez anos) para se apossar do imóvel. Já no SFI, o banco pode usar a alienação fiduciária, esta figura jurídica relativamente recente. Feita a compra do imóvel, o mutuário o transfere por contrato ao credor, que tem a propriedade do imóvel. O mutuário mantém sua posse direta, o que lhe garante o uso do imóvel.

  A Lei 10.931, de 2004, além de introduzir alterações de forma a aprimorar dispositivos da Lei 9.514/97, criou o patrimônio de afetação, instrumento que conferiu segurança ao comprador do imóvel na planta em caso de problemas financeiros da construtora, e representou um marco na busca de uma maior transparência e formalidade. Pode-se afirmar, portanto, que, além da progressiva substituição da hipoteca pela alienação fiduciária, a edição da Lei 10.931/04 (Patrimônio de Afetação) foi fundamental para modernizar o marco regulatório do setor, propiciando maior segurança jurídica tanto para os financiadores quanto para os consumidores finais.

  O Quadro 9 busca sintetizar como era e como passou a ser o marco regulatório do setor:

  

Medida Legislação Como está Como Era

Liquidez dos Resolução CMN Agentes do SBPE (Sistema Investidor (Conselho Brasileiro de Poupança e dependia apenas

  CRI’s Monetário Nacional) Empréstimo) podem conceder do mercado 3.155/2003 carta de garantias de recompra secundário para aos investidores dos CRIs negociar o título

  

Imposto de Lei 11.033/2004 Isenta os rendimentos dos CRIs Tributação como

Renda do de imposto d renda, quando o título de renda

CRI aplicador for pessoa física fixa

Lei do Lei 10.931/2004 O principal da dívida é sempre Mutuários

  Incontroverso devido, ficando para discussão deixavam de na justiça apenas os juros e ou a pagar a dívida correção dos contratos toda quando questionavam os juros e a correção

Patrimônio Lei 10.931/2004 Empreendimentos são Empreendimentos

de Afetação segregados das construtoras e eram misturados

incorporadoras, em contas às contas das separadas e com tributação construtoras e exclusiva incorporadoras

  Quadro 9 – Melhorias jurídicas implementadas no SFI

Fonte: ABECIP (apud WILSON, 2009, p.23)

  Tais mudanças no marco regulatório foram concomitantes à observação no país, de uma estabilidade macroeconômica com crescimento da renda e redução dos juros. Tal fato desencadeou aumento expressivo das operações de financiamento habitacional. Para se ter uma ideia, o volume do crédito imobiliário saltou para R$ 47,05 bilhões no ano de 2009, volume 9 vezes superior ao obtido em 2002 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, 2009).

  Todavia, o setor ainda tem um potencial inexplorado. Em novembro de 2007, o Banco Merrill Lynch (2007), em uma apresentação durante o 4º Seminário ANBID (Associação Nacional dos Bancos de Investimento) de Mercado de Capitais, apontava que nos últimos 4 anos, 27 construtoras passarem a ter ações cotadas na BOVESPA (BM&

  F BOVESPA S.A. − Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros; nome atual), acessando um volume de 8 bilhões de dólares; tal setor representava apenas 3% do valor de mercado da Bolsa, quase metade em relação ao peso das construtoras em relação ao S&P 500 nos Estados Unidos.

  Outra característica que ainda mostra o enorme potencial do setor no Brasil é o percentual ainda baixo da participação do crédito imobiliário em relação ao PIB. E ainda houve um salto nesses cinco anos. Em dezembro de 2006, o crédito à habitação representava 1,5% do PIB no Brasil. Em dezembro de 2011, essa relação atingiu 4,9% e, em janeiro de 2012, 5%, informou o BACEN. No mesmo intervalo de tempo, o total de crédito no Brasil saiu de 30,9% para 48,8% do PIB (IZAGUIRRE, 2012). Sabendo-se que se tem no Brasil uma classe média em ascensão, estabilidade econômica, aumento real do salário mínimo nos últimos anos, incremento do número de financiamentos para construção, concomitante à redução de seu custo e leis de proteção ao consumidor, nota-se o gigantesco potencial. Somam-se a esta previsão otimista para o setor (i) o fato de que o crédito imobiliário representava em 2007 apenas 2% no Brasil, contra 14% no Chile, 12% no México e 24% no Panamá (MERRILL LYNCH, 2007), (ii) previsão de faturamento das construtoras de R$129,6 bilhões em 2030, contra R$53,5 bilhões em 2007 (ERNST & YOUNG, FGV, 2008, p.4) e (iii) existência de um déficit habitacional ainda considerável evidenciado pela carência de 7,8 milhões de moradias (ERNST & YOUNG, FGV, 2008, p.4).

  Otimismo que tende a se converter em euforia. No entanto, onde isto se verificou (Estados Unidos, com a crise do subprime), houve outorga de crédito sem observação do montante das garantias; não havia uma análise de risco apropriada; a avaliação da garantia era feita pelo corretor que intermediava a operação, configurando conflito de interesse; e havia securitização sem lastro financeiro atrelado ao ativo real. Ademais, o perfil do comprador, em um ambiente de bolha, é aquele que tem mais de um imóvel (por crer na valorização ad infinitum dos imóveis, por meio do qual se constata o caráter especulativo), algo que não se constata no país.

1.2.1. A Contabilidade para o setor imobiliário antes da “era CPC”

  A contabilidade brasileira, até pouco tempo atrás, possuía um vácuo normativo no que tange à regulação do reconhecimento, mensuração e divulgação do lucro da atividade imobiliária. Neste vácuo, o Fisco brasileiro se arvorou como normatizador, pois sua expectativa como usuário da informação contábil o exigiu a fazê-lo. Dentre as normas mais significativas emitidas pelo Fisco para tal setor, está a Instrução Normativa (IN) 84 emitida pela Secretaria da Receita Federal (SRF) em 1979 (e depois complementada pelas IN’s 23/83 e 67/88, além do Regulamento do Imposto de Renda-RIR 99), segundo o qual o resultado da atividade imobiliária era reconhecido (e conseguintemente tributado) de acordo com o recebimento dos valores contratados. Os registros contábeis utilizados eram, quando da venda do empreendimento ou unidade imobiliária (em construção ou acabados), Clientes ou Contas a receber (conta de Ativo, que era debitada) e Resultado de Exercícios Futuros (REF), conta que figurava no Passivo, que era creditada; havendo o lançamento de crédito de Estoques e débito de REF. Assim, a margem de lucro ficava “represada” no balanço patrimonial, sem atingir o resultado do exercício até o momento em que haveria o recebimento (evento financeiro).

  Tome-se o seguinte exemplo: constituição de empresa com caixa de R$100 e que imediatamente procedeu à venda a prazo de uma unidade imobiliária em construção no valor de R$100, com custo de construção de R$50 (assume-se que este já esteja pago).

  Momento 1 (reconhecimento do custo)

ATIVO PASSIVO

  Caixa..................................... 50 Estoques de imóveis..............50 Patrimônio Líquido.........................................100

  Tabela 1 – Aplicação da IN 84/79 – momento do custo

Fonte: Elaborada pelo autor

  Momento 2 (venda/assinatura pelo cliente)

  ATIVO PASSIVO Caixa.............................................50

Contas a receber........................100 REF (Receita menos Custo)...........................50

  (R$100 de receita menos R$50 de custo) Patrimônio Líquido.........................................100 Tabela 2 – Aplicação da IN 84/79 – momento da venda

  

Fonte: Elaborada pelo autor

  Momento 3 (recebimento de parcela do valor; assume-se aqui 1/100 avos)

  ATIVO PASSIVO Caixa......................................51 Contas a receber...................99

  REF (Receita menos Custo)........................49,5 (baixa-se R$1 de receita contra R$0,5 de custo) Patrimônio Líquido ....................................100,5 (adição de lucro de R$0,5)

  

Demonstração do Resultado do

Exercício

Receita de vendas........................................1

Custo dos imóveis vendidos......................0,5

Lucro...........................................................0,5

  Tabela 3 – Aplicação da IN 84/79 – momento do recebimento

Fonte: Elaborada pelo autor

  A disputa pela posição de normatizador com o Fisco era tal que, ainda em 2004, no Ofício Circular da CVM/SNC/SEP Nº. 01/2004, a CVM afirmava:

  Companhias que atuam no setor imobiliário têm a opção de registrar as vendas dos seus empreendimentos com base em orientação contábil fixada na legislação fiscal, que pressupõe, basicamente, o reconhecimento das receitas à medida que a mesma é recebida,

  regime de competência de exercícios preconizado no artigo 177 da lei societária. (CVM, 2005). Ademais, tais companhias ao efetuarem o lançamento das citadas vendas fazem-no utilizando como contrapartida dos recebíveis, conta integrante do grupamento de Resultado de Exercícios Futuros, prática que a CVM considera inadmissível, conforme exposto no item 13° do Parecer de Orientação CVM n° 21, de 27.12.90. Portanto, nas vendas a prazo ou parceladas de unidade imobiliária, para fins de atendimento ao disposto nos artigos 177 e 187 § 1° da Lei 6.404/76, o registro contábil dos resultados apurados nestas vendas deve seguir os princípios fundamentais de contabilidade. Procedimentos alternativos emanados de legislação tributária ou de legislação específica deverão ser observados em registros auxiliares, conforme previsto no § 2° do referido art. 177 (CVM, 2004).

  E já determinava a contabilização da receita para tal setor de acordo com o progresso físico ou custos incorridos. O artigo 187 § 1° da Lei 6.404/76 citado pela CVM prevê, expressamente, que na determinação do resultado do exercício serão computados as receitas e os rendimentos ganhos no período, independentemente da sua realização em moeda; e os custos, despesas, encargos e perdas, pagos ou incorridos, correspondentes a essas receitas e rendimentos.

  Em 16 de maio de 2003, o Conselho Federal de Contabilidade (CFC) emitiu a Resolução 963/03, que estabeleceu critérios e procedimentos específicos de avaliação, de registro das variações patrimoniais e de estruturação das demonstrações contábeis, e as informações mínimas a serem divulgadas em notas expl icativas para as entidades imobiliárias, definindo “Entidades imobiliárias” como aquelas que têm como objeto uma ou mais das seguintes atividades, exercidas em parceria ou não: a) compra e venda de direitos reais sobre imóveis;

  b) incorporação em terreno próprio ou em terreno de terceiros;

  c) loteamento de terrenos em áreas próprias ou em áreas de terceiros;

  d) intermediação na compra ou venda de direitos reais sobre imóveis;

  e) administração de imóveis; e f) locação de imóveis.

  Tal Resolução trouxe, como principais contribuições, os seguintes aspectos: (i) Estabelece que as receitas, custos e despesas devem ser reconhecidos mensalmente, respeitando, em especial, os Princípios da

  Oportunidade e da Competência.

  (ii) Determina que as atividades de compra e venda de direitos reais sobre imóveis, a receita deve ser reconhecida no momento da assinatura do título, independentemente do recebimento do valor contratado.

  (iii) Os recebimentos ocorridos antes devem ser registrados como adiantamentos de clientes, no passivo circulante ou exigível em longo prazo. (iv) Elenca os elementos que constituem custo do imóvel (preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e regularização; custo dos projetos; custos diretos e indiretos relacionados à construção, inclusive aqueles de preparação do terreno e canteiro de obras; impostos, taxas e contribuições envolvendo o empreendimento e encargos financeiros diretamente associados ao financiamento da construção).

  (v) Reconhece ou determina o que se convencionou chamar, na contabilidade internacional, Percentage of completion através do método do custo incorrido, ou seja, após determinar-se o percentual que o custo incorrido (até o momento da contabilização da receita, seja no mês ou trimestre ou ainda ano) em relação ao custo estimado total, aplica-se tal percentual sobre a receita total estimada, resultando na receita realizada no período em questão.

  Em 31 de dezembro de 2001, a NPC (Norma e Prática Contábil) 17 foi emitida pelo IBRACON (Instituto Brasileiro dos Auditores Independentes) e teve o objetivo de:

  Prescrever o tratamento contábil das receitas e custos relativos aos contratos de construção. Dizia a Norma que, em vista da natureza das atividades empreendidas nos contratos de construção, a data em que a atividade contratual se inicia e a data em que a atividade se completa usualmente acontecem em diferentes períodos contábeis. Consequentemente, a primeira questão referente à contabilização dos contratos de construção é a alocação das receitas e custos contratuais aos períodos contábeis em que o trabalho de construção é executado (IBRACON, 2001).

  Trouxe uma aproximação às IFRS (IAS 11), além de exemplificar o reconhecimento de receita através do que chamou de estágio de execução (ou percentual de acabamento ou método da percentagem completada ou POC -

  Percentage of completion, como se utiliza mais a frente neste trabalho):

  Um construtor tem um contrato a preço fixo de 9.000 para construir uma ponte. A importância inicial da receita, conforme avençado contratualmente, é de

  9.000. A estimativa inicial do construtor para os custos contratuais é de 8.000. A construção da ponte levará 3 anos.

  No fim do primeiro ano, a estimativa do construtor para os custos contratuais aumentou para 8.050. No segundo ano, o cliente aprova uma variação resultando num aumento de 200 na receita contratual e custo contratual adicional estimado de 150. No fim do segundo ano, os custos incorridos incluem 100 de materiais não especiais armazenados no local da obra a serem usados no terceiro ano para completar o projeto.

  O construtor determina o estágio da execução do contrato, calculando a proporção que os custos contratuais acumulados incorridos nos trabalhos representam em relação à mais recente estimativa do total dos custos contratuais.

  No Quadro 10 consta um resumo dos dados financeiros durante o período da construção:

  Ano I Ano 2 Ano 3

Importância inicial da receita constante do contrato 9.000 9.000 9.000

  • Variação

  200 200

Receita total conforme contrato 9.000 9.200 9.200

Custos contratuais acumulados incorridos 2.093 6.168 8.200

Custos contratuais para completar a obra 5.957 2.032 -

Total dos custos contratuais estimados 8.050 8.200 8.200

Lucro estimado 950 1.000 1.000

Estágio da execução 26% 74% 100%

  Quadro 10 – Determinação do estágio de execução

Fonte: IBRACON (2001)

  O estágio da execução referente ao ano 2 (74%) é apurado excluindo dos custos contratuais acumulados, incorridos com os trabalhos executados, os 100% de materiais não especiais armazenados no local da obra, a serem usados no terceiro ano.

  As importâncias da receita, despesas e lucro reconhecidos na demonstração do resultado nos três anos são como segue no Quadro 11.

  Reconhecido Reconhecido Acumulado em anos anteriores no ano corrente

  Ano I Receita (9.000 x 0,26) 2.340 - 2.340 Despesas (8.050 x 0,26) 2.093 - 2.093 Lucro 247 - 247 Ano 2 Receita (9.200 x 0,74) 6.808 2.340 4.468 Despesas (8.200 x 0,74) 6.068 2.093 3.975 Lucro 740 247 493 Ano 3 Receita (9.200 x 1,00) 9.200 6.808 2.392 Despesas 8.200 6.068 2.132 Lucro 1.000 740 260

  Quadro 11 – Determinação da receita pelo método do estágio de execução

Fonte: IBRACON (2001)

  Aproximação ou quase plena harmonização às IFRS ocorreu com a Resolução do CFC No. 1.011 de 21 de janeiro de 2005. Esta Resolução trouxe definições importantes de receita contratual, reclamação, variação, incentivo e retenções etc, além de prescrever o tratamento contábil para cada uma de tais circunstâncias.

  

1.2.2. Impactos nas demonstrações contábeis do setor imobiliário brasileiro

em 2008

  Em estudo efetuado pela Ernst & Young no início de 2009 (2009, p. 13) foram identificados os seguintes ajustes significativos para o segmento Imobiliário:

  • Pagamentos baseados em ações (CPC 10, resumido no tópico 2.1.3): nesse setor, em que muitas empresas abriram capital recentemente, a prática de pagamentos baseados em ações é considerada comum na retenção de executivos.
  • Ajuste ao valor presente (CPC 12, resumido no tópico 2.1.3): como a tendência da indústria é apresentar contas a receber de longo prazo, o impacto da norma acabou sendo significativo.
  • Valor justo de permutas: anteriormente, as práticas contábeis adotadas no Brasil permitiam que permutas físicas na compra de terreno com unidades fossem registradas pelo custo orçado. Com a Orientação OCPC 01
    • – Entidades de Incorporação Imobiliária (discutido em detalhes mais a frente neste trabalho), elas passam a ser registradas pelo valor justo.

  • Despesas com propaganda e marketing (OCPC 01, discutido mais adiante): anteriormente as despesas eram capitalizadas e agora são reconhecidas no resultado.
  • Gastos elegíveis para capitalização (OCPC 01, discutido mais adiante): passaram a ser registrados no ativo mobilizado apenas aqueles de natureza tangível tais como os gastos diretamente relacionados com a construção de estande de vendas e do apartamento modelo.
  • Instrumentos financeiros (então regulados pelo CPC 14): impacto gerado principalmente pelo registro de derivativos ao valor justo. (ERNST & YOUNG, 2009, p. 13).

  Watanabe (2009, p. 181) empreendeu análise do impacto da adoção da Lei 11.638/07 e os 14 CPC’s emitidos até então em 25 empresas listadas na BM&F BOVESPA S.A. (Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros; nome atual) e que pertenciam ao setor. Foram utilizados os testes estatísticos t-student para amostras emparelhadas paramétricas e Wilcoxon para as amostras emparelhadas não- paramétricas.

  Os resultados demonstraram que existiu diferença significativa nos seguintes índices financeiros: índice de liquidez geral, índice de solvência geral, índice de liquidez corrente, índice de liquidez seca, grau de endividamento, margem bruta e

  

mark-up global. Apenas em um índice financeiro não foi possível a Watanabe

constatar estatisticamente uma mudança significativa, a margem líquida.

1.3. A Contabilidade para o Setor Imobiliário “PÓS CPC”

  As modificações que se seguiriam no ambiente contábil brasileiro após a criação do CPC e da emissão por esse órgão de inúmeros pronunciamentos seriam significativas, particularmente para o setor imobiliário, cujos mesmos assuntos, muitas vezes, eram tratados de forma diversa pelas empresas.

1.3.1. IAS 11 (CPC 17)

  A IAS 11

  • Construction Contracts (aprovada originalmente em 1978 e revisada em 1993) é o pronunciamento das IFRS que trata da contabilização das receitas, dos custos e das despesas relativos a contratos de construção. Como a execução dos contratos se dá, em geral, em períodos contábeis diferentes, a preocupação da IAS 11 é com a demonstração do resultado do exercício e de que forma as receitas, os custos e as despesas relacionados com os contratos de construção devem ser mensurados e contabilizados. A norma tem como seu foco básico a alocação das receitas, dos custos e das despesas decorrentes dos contratos de construção nos períodos contábeis em que são executados, e não na identificação de ativos e passivos como definido na Estrutura Conceitual para Elaboração e Apresentação das Demonstrações Financeiros (Framework) do IASB.

  A IAS 11 também traz orientações práticas sobre a divulgação e a apresentação nas demonstrações financeiras dos saldos decorrentes dos contratos de construção, dando aos usuários das demonstrações financeiras, informações úteis sobre o desempenho dos contratos em curso.

  Conforme a IAS 11, um contrato de construção é definido como:

  Um contrato especificamente negociado para a construção de um ativo ou de uma combinação de ativos que sejam inter-relacionados ou interdependentes em decorrência da sua concepção, tecnologia e função ou do seu propósito ou uso final.

  Para adoção da IAS 11 faz-se necessária uma revisão detida e pormenorizada da natureza dos contratos de construção, tendo em vista que pode haver a aplicação da IAS 18, que trata de reconhecimento de receita para bens. Por exemplo, os serviços como manutenção, reparos ou outros tipos de serviços, como por exemplo, venda de software, implantação de sistemas operacionais, entre outros, não se enquadram na IAS 11 e sim pela IAS 18.

  Com vistas a determinar se o contrato está no escopo da IAS 11, devem ser observados os principais requisitos demonstrados na forma de “árvore decisória”, ilustrada na Figura 4.

  Contrato Objeto de Análise O contrato prevê a construção de ativos ou a prestação de serviços de acordo com as Sim especificações determinadas pelo contratante?

  Não O contrato prevê a prestação de serviços diretamente relacionados à construção do ativo, como por exemplo, serviços de Sim instalação, montagem, engenharia, serviços de arquitetura e de gestão dos projetos?

  Não O contrato estabelece a prestação de Sim serviços de manutenção, reparos e /ou outros tipos de serviços não relacionados à construção de um ativo ou combinação de ativos? Não

  

Não é um Contrato de Construção. É um Contrato de Construção.

  Figura 4 – Decisão quanto à aplicabilidade da IAS 11

Fonte: Ernst & Young; FIPECAPI (2010, p.2).

  Não é fator determinante o prazo de execução dos contratos, seja de curto ou longo prazo, para aplicação da norma. A principal questão é determinar se o contrato se enquadra na definição de contrato de construção.

  De acordo com Ernst & Young; FIPECAFI (2010, p. 3), ainda que possam existir várias formas para determinar a precificação de um contrato de construção, a

  IAS 11 reconhece apenas dois critérios: contratos a preço fixado e contratos cost

  plus, assim definidos:

  • Contrato de preço fixado é um contrato de construção em que o contratante concorda com um preço pré-fixado ou com uma taxa pré- fixada, por unidade concluída que, em alguns casos, está sujeito a cláusulas de atualização monetária.
  • Contrato de custo mais margem (cost plus) é um contrato de construção em que o contratado é reembolsado por custos
    • – projetados e aprovados pelas partes - ou de outra forma definidos acrescido de um percentual (equivalente a uma margem de lucro) sobre tais custos ou por uma remuneração pré-fixada.

  Alguns contratos de construção podem possuir ambas as características, como, por exemplo, um contrato na modalidade cost plus, com um preço máximo acordado. Em tais situações, o contrato deve ser analisado minuciosamente, a fim de determinar quando e como devem ser reconhecidas as receitas e as despesas decorrentes do contrato de construção.

  Uma das áreas mais subjetivas na contabilização dos contratos de construção é a combinação e segmentação dos contratos de construção; se o contrato deve ser tratado/combinado como contrato único ou se deve ser segregado dentre os componentes identificáveis de um único contrato ou de um grupo de contratos a fim de refletir a substância de um contrato ou de um grupo de contratos.

  Os requisitos da IAS 11 são, em princípio, aplicáveis a cada contrato de construção. Porém, em certas circunstâncias, é necessário separar os componentes identificáveis de um único contrato ou de um grupo de contratos.

  No que diz respeito às receitas, de acordo com Ernst & Young; FIPECAFI (2010, p. 4), a receita contratual envolve o valor originalmente acordado entre as partes, assim como variações decorrentes de solicitações adicionais, reclamações e pagamentos de incentivos contratuais, até o ponto em que seja provável que resultem em receitas, e essas possam ser mensuradas com segurança.

  A receita do contrato é medida pelo valor justo da contraprestação recebida ou a receber. Nesse contexto, a determinação do valor justo refere-se ao processo de revisões periódicas da receita contratual, que pode ser afetada na medida em que eventos contratuais ocorrem ou incertezas que afetam a mensuração da receita contratual são resolvidas, como, por exemplo, reivindicações. Uma reivindicação pode surgir de, por exemplo, demoras causadas por clientes, erros nas especificações ou na concepção e de variações (entre real e orçado) identificados durante a execução do contrato. A mensuração do valor da receita proveniente de reivindicações, assim como a redução da receita por multas contratuais (como aquelas causadas por parte do contratado), está sujeita a um alto nível de incerteza e depende, muitas vezes, do desfecho das negociações.

  Caso existam situações, em que os pagamentos ocorrem após o término do contrato, ou até mesmo haja retenção de valores, estes devem ser contabilizados pelo seu valor presente e divulgados nas notas explicativas.

  No que tange aos custos contratuais, conforme Ernst & Young; FIPECAFI (2010, p. 4), são aqueles diretamente relacionados à execução do contrato ou a ele atribuíveis por meio de alocação. Despesas representam o reconhecimento desses custos no resultado do período. Adicionalmente, os custos contratuais podem incluir valores atribuíveis / reembolsáveis pelo contratante dentro dos termos do contrato.

  São exemplos de custos contratuais, consoante conforme Ernst & Young; FIPECAFI (2010, p. 4), os que se relacionem diretamente com um contrato específico, tais como os custos de materiais usados na construção; custos de mão de obra local, incluindo supervisão local; a depreciação de ativos fixos tangíveis utilizados no contrato; os custos para levar ou retirar do local os ativos fixos tangíveis e os materiais necessários à execução da obra; os custos de aluguel de instalações e equipamentos; os custos de concepção e de assistência técnica que estejam diretamente relacionados com o contrato; os custos estimados de retificar e garantir os trabalhos, incluindo os custos esperados de garantia; e reivindicações de terceiros.

  Os custos de um contrato de construção podem ser reduzidos por qualquer receita que não esteja contemplada no contrato como, por exemplo, a receita proveniente da venda de sobras de materiais utilizados na obra ou da alienação de instalações e equipamentos ao final do contrato.

  Tais custos são alocados usando métodos que sejam sistemáticos e racionais e sejam aplicados consistentemente a todos os custos que tenham características semelhantes.

  A norma IAS 11, como cita Ernst & Young; FIPECAFI (2010, p. 5), requer que as receitas e as despesas decorrentes dos contratos de construção sejam reconhecidas durante a execução dos contratos, a fim de apresentar, de forma consistente, o resultado das atividades da entidade durante tal período. A despesa é o reconhecimento, no resultado, de custos da construção que se contrapõem às receitas apropriadas.

  O princípio básico da norma IAS 11 é que, quando o resultado do contrato puder ser estimado com segurança, as receitas associadas aos contratos de construção devem ser reconhecidas pelo grau de avanço do contrato até a data de encerramento das demonstrações financeiras.

  Conforme citado anteriormente, a norma prevê duas formas de contrato: i) contrato a preço fixo, e ii) contrato de custo mais margem. No caso de um contrato de preço fixo, nos indica Ernst & Young; FIPECAFI

  (2010, p. 5), o resultado do contrato só pode ser mensurado com segurança quando estiverem satisfeitas todas as seguintes condições: (a) a receita do contrato pode ser mensurada com segurança; (b) é provável que os benefícios econômicos associados ao contrato fluirão para a entidade; (c) os custos para concluir o contrato e o grau de avanço até a data do balanço podem ser mensurados com segurança; e (d) os custos atribuíveis ao contrato podem ser claramente identificados e mensurados com segurança de forma que as despesas efetivamente incorridas possam ser comparadas com estimativas anteriores.

  Para os contratos na modalidade custo mais margem, seu resultado poderá ser confiavelmente mensurado quando estiverem satisfeitas todas as condições seguintes:

  (a) seja provável que os benefícios econômicos associados ao contrato fluirão para a entidade; e (b) os custos atribuíveis ao contrato, sejam ou não reembolsáveis, possam ser claramente identificados e mensurados com segurança.

  O reconhecimento das receitas e dos custos com base no grau de avanço de um contrato é muitas vezes referido como o método da percentagem completada (POC

  • Percentage Of Completion), ou seja, as receitas e as despesas do contrato são reconhecidas nos períodos contábeis em que o trabalho for executado. Uma
perda esperada no contrato de construção deve ser reconhecida imediatamente como uma despesa (ERNST & YOUNG; FIPECAFI, 2010, p. 5).

  A determinação do grau de avanço de um contrato pode ser efetuada de várias maneiras. A entidade usa o método que mensura, de forma mais confiável, o trabalho executado. Dependendo da natureza do contrato, os métodos podem incluir:

  (a) a proporção dos custos incorridos em relação aos custos estimados totais do contrato; (b) medição do trabalho executado; e (c) execução de uma proporção física do trabalho contratado.

  Os pagamentos e os adiantamentos recebidos dos clientes não refletem, necessariamente, o trabalho executado e não devem servir de parâmetro para mensuração da receita.

  Quando o grau de avanço tiver por base os custos incorridos do contrato em relação aos seus custos estimados, somente os custos que reflitam o trabalho executado serão considerados na data de apuração do grau de execução.

  São exemplos de custos de contrato que não devem ser considerados como incorridos: (a) custos que se relacionem com as atividades futuras do contrato, tais como: materiais que tenham sido entregues no local da obra ou reservados para posterior utilização, mas que não foram instalados, usados ou aplicados durante a execução do contrato; e

  (b) adiantamentos feitos para subcontratados por trabalho a ser executado segundo um subcontrato (ERNST & YOUNG; FIPECAFI, 2010, p. 6).

  Quando o encerramento de um contrato de construção não puder ser confiavelmente estimado: (a) a receita será reconhecida até o ponto em que seja provável que os custos incorridos do contrato serão recuperados; e (b) os custos do contrato devem ser reconhecidos como uma despesa no período em que forem incorridos. (c) Uma perda esperada num contrato de construção deve ser reconhecida imediatamente como despesa.

1.3.2. OCPC 01(R1)

  • – Entidades de Incorporação Imobiliária

  Extraído da minuta da interpretação internacional IFRIC D21

  • Real Estate

  

Sales e emitido pelo CPC em 05 de dezembro de 2008, essa Orientação buscou

  esclarecer assuntos que haviam gerado dúvidas quanto a algumas práticas contábeis adotadas pelas entidades de incorporação imobiliária. Sua aplicação prática produziu impactos relevantes nas demonstrações financeiras das companhias de incorporação imobiliária, sobretudo em função de inclusões e exclusões de componentes na determinação do custo dos imóveis e do ajuste a valor presente das vendas e dos custos a prazo.

  Quanto à formação do custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária, diz a Orientação que, por custo do imóvel objeto de incorporação imobiliária, entende-se o conjunto de gastos incorridos para a sua obtenção, incluindo o preço do terreno e os respectivos gastos para aquisição e regularização; custo dos projetos; custos diretamente relacionados à construção e gastos de benfeitoria nas áreas comuns; impostos, taxas e contribuições não recuperáveis incorridos durante a construção e que envolvem o empreendimento imobiliário; os encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do empreendimento imobiliário e as provisões para garantias (independentemente de serem relativas ao período após a entrega das chaves). Perdas por refazimento de partes das obras devem ser lançadas no resultado como custo incorrido do empreendimento.

  Nas situações em que a empresa efetuar adiantamentos a fornecedores, deverá considerá-los como custo incorrido apenas quando os materiais/serviços tiverem sido utilizados na construção. Encargos financeiros diretamente associados aos financiamentos do empreendimento são aqueles que foram vinculados desde o início do projeto, mesmo quando contratados para fins gerais da entidade, e que tenham demonstração comprovada de sua utilização na construção dos imóveis. Tais encargos devem ser registrados na conta de estoques de imóveis a comercializar até a conclusão da construção física da obra, mas não devem impactar os cálculos da evolução da obra para fins de reconhecimento da receita de incorporação imobiliária, devendo ser reconhecidos no resultado, observando os mesmos critérios de apropriação da receita de incorporação imobiliária.

  Considerações específicas sobre mensuração, reconhecimento e baixa são detalhadas na orientação, incluindo a necessidade de divulgação nas demonstrações financeiras sobre a política contábil adotada para encargos financeiros de empréstimos. Despesas com comissão de venda devem ser ativadas, e só podem ser apropriadas ao resultado (grupo de despesas com vendas), se atenderem aos critérios de apropriação da receita de incorporação imobiliária.

  A cada data de balanço, mesmo que interino, as entidades devem baixar saldos relacionados a cancelamentos de vendas e analisar a capacidade de realização dos montantes ativados. Despesas com propaganda, marketing, promoção e outras atividades correlatas não podem ser diferidas, devendo ser reconhecidas no resultado do exercício (grupo de despesas com vendas) de acordo com o princípio de competência, sem integrar o custo do imóvel. Gastos com a construção do estande de vendas, do apartamento-modelo, da mobília e da decoração de ambos devem ser registrados como ativo imobilizado e depreciados de acordo com sua vida útil estimada. Caso a vida útil seja inferior a 12 meses, o gasto deve ser diretamente reconhecido no resultado do período como despesas de vendas. Se superior a 12 meses, a depreciação desses ativos deve ser registrada como despesas de vendas, sem impactar a determinação do percentual de evolução financeira dos empreendimentos imobiliários.

  No que diz respeito à classificação da atualização monetária e dos juros das contas a receber de unidades concluídas e entregues, os juros e a atualização monetária das contas a receber de unidades entregues e concluídas devem ser reconhecidos no grupo de receita financeira, ou como receita bruta operacional quando os juros fizerem parte das atividades operacionais da entidade; devem ser apropriados ao resultado de acordo com o prazo de fluência dos juros ao longo do tempo.

  A Orientação também determina que, nas operações de cessão de recebível imobiliário, se uma das condições mencionadas a seguir for atendida pela entidade, esta não poderá proceder à baixa das contas a receber por conta de cessão de recebível imobiliário: i) se o controle sobre o recebível cedido permanecer com a entidade; ii) se, de forma substancial, o direito em relação ao recebível cedido for retido pela entidade; iii) se, de forma substancial, os riscos e as responsabilidades sobre o crédito cedido forem retidos pela empresa; iv) se a entidade estabelecer uma obrigação contratual ou não com os investidores. Caso atenda a uma das condições acima, a entidade deverá manter os recebíveis no ativo e reconhecerá no passivo os valores recebidos pela cessão dos créditos.

  Ajuste a valor presente é outro tema tratado pela Orientação. Caso a taxa de juros considerada nas vendas a prazo de unidades concluídas não seja compatível com a taxa usual de uma negociação similar, os recebíveis devem ser descontados a valor presente. Já nas vendas a prazo de unidades não concluídas, as contas a receber devem ser ajustadas a valor presente, considerando o prazo e a diferença entre a taxa de juros de mercado e a implícita nos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias na data de sua assinatura. Uma vez apurado o ajuste a valor presente inicial, os saldos de contas a receber não poderão sofrer revisões de ajuste a valor presente decorrentes de mudanças nas taxas de mercado. Em ambos os casos, o ajuste a valor presente deve ser reconhecido no grupo de receita financeira, ou como receita bruta operacional quando os juros fizerem parte das atividades operacionais da entidade, e devem ser apropriados ao resultado de acordo com o prazo de fluência dos juros ao longo do tempo. Especificamente para as vendas de unidades imobiliárias em fase de construção, a receita deve ser reconhecida na proporção dos custos incorridos na data do balanço em relação ao custo total previsto até a conclusão da obra, e essa proporção deve ser aplicada ao preço de venda, sendo o resultado apropriado como receita de venda de unidades imobiliárias em fase de construção. Assim como a receita da incorporação imobiliária deve considerar como base o valor da venda de um contrato à vista, o custo orçado a incorrer, base para o cálculo do percentual de evolução financeira da obra, deve considerar os preços praticados para compras à vista, ou seja, quando aplicável, descontado a seu valor presente.

  Adicionalmente, determina-se que os adiantamentos de clientes não devem ser ajustados a valor presente. E a Orientação aborda ainda o assunto de permuta física, muito comum em tal setor:

  20. Quando unidades imobiliárias de mesma natureza e valor são permutados entre si (apartamentos por apartamentos, terrenos por terrenos, etc.), essa troca não é considerada uma transação que gera ganho ou perda.

  21. Quando há a permuta de unidades imobiliárias que não tenham a mesma natureza e o mesmo valor (por exemplo, apartamentos construídos ou a construir por terrenos), esta é considerada uma transação com substância comercial e, portanto, gera ganho ou perda. A receita deve ser mensurada pelo seu valor justo. Entende- se como valor justo a quantia pela qual um ativo poderia ser trocado, ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso em uma transação em que não existe relacionamento entre elas. Neste tipo de operação, a receita é determinada pelo valor de venda dos imóveis ou terrenos recebidos. Excepcionalmente, quando esse valor não puder ser mensurado com segurança, a receita deve ser determinada com base no valor de venda das unidades imobiliárias entregues.

  22. No caso de permuta de terrenos, tendo por objeto a entrega de apartamento a ser construído, o valor do terreno adquirido pela entidade de incorporação imobiliária, apurado conforme critérios descritos no item 21; deve ser contabilizado por seu valor justo, como um componente do estoque de terrenos de imóveis a comercializar, em contrapartida a adiantamento de clientes no passivo, no momento da assinatura do instrumento particular ou do contrato relacionado à referida transação. (OCPC 01).

  Finalmente, entre outras disposições importantes que traz a Orientação, o custo do imóvel vendido deve compreender os gastos com as garantias existentes relativas ao período posterior à entrega das chaves das unidades imobiliárias, a ser estimada com base em dados técnicos disponíveis de cada imóvel e no histórico de gastos incorridos pela entidade de incorporação imobiliária. E, a contrapartida do valor da garantia apurado deve ser contabilizada a título de provisão para garantias no passivo circulante ou não circulante, conforme aplicável, considerando-se apenas as unidades imobiliárias vendidas e o percentual de evolução dos empreendimentos imobiliários, bem como deve ser, eventualmente, revertida apenas em sua extinção por completo, no momento em que se prescrevem as cláusulas contratuais ou legais que geraram tal obrigação e/ou compromisso. E o efeito da provisão para garantias não deve impactar o cálculo da evolução da obra para fins de apropriação da receita.

1.3.3. IFRIC 15 (ICPC 2)

  A edição do Jornal Valor Econômico, de 29 de setembro de 2008, reportou:

  Os contratos de construção do setor imobiliário têm uma interpretação à parte dentro do pacote IFRS feita pelo International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC), conhecida como IFRIC 15, em razão das especificidades da indústria. Mas as incorporadoras serão mais afetadas em razão da mudança no método de contabilizar a receita e os custos do empreendimento nas demonstrações financeiras. No Brasil é uma prática comum das construtoras brasileiras iniciarem as vendas dos seus empreendimentos bem antes do início da construção, mantendo esse método durante o período das obras. São assinados os chamados ‘Pre Completion Contracts’ para aquisição de uma unidade imobiliária na planta.

  ‘A principal mudança com a adoção do IFRIC 15 será o reconhecimento da receita nas demonstrações financeiras apenas quando a obra estiver concluída, o chamado período de entrega das chaves, e não mais o reconhecimento no decorrer da construção’, diz Sutcliffe. Hoje, a norma adotada pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC) diz que o valor dos imóveis vendidos na planta pode ser reconhecido à medida que a obra avança. ‘A implementação do IFRIC 15, que será regulamentado pelo CFC, vai requerer das construtoras um planejamento mais preciso em relação ao prazo das obras e entrega das chaves, pois estes itens serão cruciais para o reconhecimento da receita’, diz Sutcliffe. Segundo ele, há uma polêmica mundial sobre o assunto. Na Europa, poucas empresas vendem imóveis na planta como no Brasil, o que torna o assunto menos prioritário. Mas em Dubai, nos Emirados Árabes, que tem vivido um boom na construção civil como o Brasil, a mudança contábil sucinta discussões calorosas. Os países com dificuldades de cumprir as determinações do IFRS levam seus questionamentos ao comitê do IF RS. ‘Mas dificilmente conseguirão mudar pontos relevantes’, acredita o sócio da Ernst (BUENO, 2008).

  A empresa de auditoria e consultoria Ernst & Young já alertava, em estudo, já citado anteriormente, feito em 2009 sobre os impactos da Lei 11.638/07, que, com a convergência das práticas contábeis adotadas no Brasil para as IFRS, outros ajustes importantes deverão ser considerados pelas empresas desse segmento. Em

  IFRS, segundo a empresa, de acordo com o IFRIC 15 (sobre o qual se discute mais adiante), as vendas de imóveis residenciais vendidos na planta geralmente são reconhecidas como receita, quando da transferência total dos riscos e benefícios, o que, comumente, ocorre na entrega das chaves (ERNST & YOUNG, 2009, p. 13).

  Outra consultoria (DELOITTE, 2008, p. 9) já destacava em 2008 que esta interpretação poderia acarretar o diferimento dos resultados obtidos das vendas de unidades imobiliárias até a conclusão da construção, dependendo da capacidade de influência do comprador sobre o projeto de construção e da transferência de riscos e benefícios do bem adquirido.

  De fato, a IFRIC 15 (Agreements for the Construction of Real Estate) foi emitida em julho de 2008 e visava esclarecer, dada a diversidade na prática do reconhecimento de receitas em tal segmento, se os contratos devem ser reconhecidos de acordo com a IAS 11 (CPC 17 no Brasil) por se tratarem de

  30), quando estaríamos diante da entrega de bens ou serviços. A IAS 18 determina que somente deve haver o reconhecimento de receita quando tiver havido a transferências dos riscos e benefícios de propriedade inerentes ao produto.

  No Quadro 12 se encontra um esquema para facilitar a tomada de decisão em relação a qual pronunciamento utilizar:

  

Pergunta Resposta Decisão

  1. O comprador tem a habilidade de Sim O POC (IAS 11) é aplicável modificar os elementos estruturais do

projeto do imóvel? Não A empresa é obrigada a comprar

e fornecer materiais de construção?

2. A empresa é obrigada a comprar e Sim

  IAS 18 é aplicável fornecer materiais de construção? Não O POC (IAS 11) é aplicável

  3. Houve transferência de controle, risco Sim O POC (IAS 11) é aplicável e benefício inerentes à propriedade do imóvel ao comprador? Não

  IAS 18 é aplicável Quadro 12 – IAS 11 ou IAS 18?

  

Fonte: Elaborado pelo autor com base no ICPC 2

  Resumindo e complementando o Quadro 12, a discussão requer julgamento e análise dos termos do contrato e de todos os fatos e circunstâncias envolvidos. O

  IAS 11 é apenas aplicável quando o contrato em análise se enquadra na definição de contrato de construção dada pelo Pronunciamento, ou seja, “um contrato especificamente negociado para a construção de um ativo ou de uma combinação de ativos” (IAS 11). E o contrato de construção de imóvel, como determina o item 11 do ICPC 02, “enquadra-se na definição de contrato de construção quando o comprador é capaz de especificar os principais elementos estruturais do projeto do imóvel antes de começar a começar a construção”; e/ou, continua a Interpretação, “quando especificar mudanças estruturais significativas após o início da construção (quer, ou não, o comprador exerça essa possibilidade)”. Quando houver

  “possibilidade limitada” por parte do comprar de influência no projeto ou quanto a variações de projeto, este contrato deve ser tratado à luz do IAS 18.

  A Interpretação, no entanto, no item 17 estipula que “a entidade pode transferir ao comprador o controle, os riscos e os benefícios da propriedade do imóvel em construção em seu estágio atual de acordo com a evolução da obra”. Em tal circunstância, o reconhecimento pelo POC é permitido. No exemplo E13, a Interpretação menciona que “o fato de, se o contrato for rescindido antes a construção terminar, o comprador manter a execução da obra e a entidade ter o direito de ser paga pelo trabalho anteriormente realizado” significaria que a transferência de controle da construção se dá ao mesmo tempo da propriedade. Neste caso, o POC deve ser aplicado. No entanto, como o item 18 da Interpretação determina, “quando a entidade transferir ao comprador o controle, os riscos e os benefícios da propriedade do imóvel, em sua totalidade, de uma única vez, a entidade somente deve reconhecer a receita” pelo IAS 18, desde que atendidas as condições estipuladas por tal Pronunciamento.

  O impacto previsto de tal Interpretação foi devastador, uma vez que o resultado das vendas, em muitos casos, deveria ser reconhecido apenas no momento efetivo da entrega do bem (imóvel).

  A título de exemplo, tem-se, a seguir e nas próximas páginas, uma situação hipotética que visa a ilustrar o impacto de tal interpretação. Tome-se o caso de um contrato que tem por objeto a construção de um edifício de apartamentos residenciais com as seguintes características básicas e cuja receita total estimada é de R$1.300 mil:

  Custo orçado total: R$1.000 mil Custo incorrido

  • – ano 1: R$150 mil Custo incorrido
  • – ano 2: R$350 mil Custo incorrido
  • – ano 3: R$350 mil Custo incorrido
  • – ano 4: R$150 mil (quando houve a entrega das chaves) De acordo com o POC (IAS 11) e a IAS 18, tal teria sido o reconhecimento da receita:

  Ano Receita Receita acumulada

Custo Custo

acumulado

  Margem Bruta Determinação da receita do ano Pela IAS 11

1 195.000 195.000 150.000 150.000 45.000 (150 mil dividido

por 1.000 mil) vezes 1.300 mil

2 455.000 650.000 350.000 500.000 105.000 (350 mil dividido

por 1.000 mil) vezes 1.300 mil

  

3 455.000 1.105.000 350.000 850.000 105.000 (350 mil dividido

por 1.000 mil) vezes 1.300 mil

4 195.000 1.300.000 150.000 1.000.000 45.000 (150 mil dividido

por 1.000 mil) vezes 1.300 mil

  Total 1.300.000 1.300.000 1.000.000 1.000.000 300.000 Pela IAS 18 1 - - - - - - 2 - - - - - - 3 - - - - - - 4 1.300.000 1.300.000 1.000.000 1.000.000 300.000

  Quadro 13 – Comparação entre IAS 11 e IAS 18

Fonte: Elaborado pelo autor

  Outro país que temeu as consequências do IFRIC 15 foi à Índia. Bansal (2011, p. 171-172), em artigo, compara no Quadro 14 a diferença entre a receita de vendas registrada no ano de 2008 pelas 6 principais empresas construtoras e o valor efetivamente recebido (caixa) dos clientes:

  Empresa Receita de vendas registrada na moeda indiana (rúpia) Caixa recebido dos clientes (*) Diferença em percentual DLF 144.374,96 73.797,50 48,88 Unitech 41.152,41 30.710,00 25,37 Sobha 14.310,73 9.180,06 35,85 Akruti 4.397,54 4.592,39 (4,43) Omaxe 22.816,18 21.844,88 4,26 Parsvnath 17.713,25 9.543,06 46,12 Total 244.765,07 149.667,89 38,85

(*) Calculado pelo autor tomando a seguinte fórmula: Receitas de 2008 menos (contas a receber de

2008 menos contas a receber de 2007) mais (adiantamentos de clientes de 2008 menos

adiantamentos de clientes de 2007)

  Quadro 14 – Receita de vendas vc. caixa recebido em empresas indianas em 2008

Fonte: Traduzido pelo autor de Bansal (2011, p.172)

  E o EBITDA (LAJIDA

  • – Lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização) e o índice de cobertura de juros* foram recalculados com base no valor do caixa recebido, ou seja, assumindo este como a nova receita da empresa. O resultado é resumido no Quadro 15:

  Empresa EBITDA Índice de “Novo” “Novo” índice (milhões de EBITDA cobertura de cobertura

rúpias) divulgado*

  DLF 99.614,80 50.918,30 32,1 16,4 Unitech 23.687,20 17.676,60 8,4 6,3 Sobha 3.756,40 2.409,6 6,1 3,9 Akruti 4.098,00 4.279,60 6,7 7,0 Omaxe 6.804,30 6.514,70 11,6 11,1 Parsvnath 6.802,50 3.664,90 17,4 9,4 Total 144.763,30 85.463,70 17,8 10,5

  • índice obtido através da divisão das despesas de juros pelo EBITDA

  Quadro 15 – Impacto nas “métricas” EBITDA e cobertura para juros nas empresas

indianas em 2008.

  

Fonte: Traduzido pelo autor de Bansal (2011, p.172)

  O autor prossegue, buscando a conclusão, com a ajuda de análise que já fora efetuada pela Evalueserve Business Consulting Co., sobre se a prática à época da utilização pelas empresas indianas do POC seria colocada em risco.

  A conclusão é apresentada no Quadro 16.

  Termo O que significa Implicação contábil

A incorporadora* tem o direito de Especificações são decididas Uma vez que compradores

pelo vendedor e não pelo não detém controle sobre as mudar o “layout”, inclusive mudar

a localidade, o número de comprador. especificações, as IFRS não

apartamentos, número de permitem o reconhecimento

andares e suas especificações. da receita de venda.

  

Em caso de atraso, a O comprador tem direito de Risco e controle e benefício

incorporadora*, se verá obrigada receber a penalidade, porém do trabalho em andamento

a pagar penalidade. não tem o direito de tomar não está sendo transferido.

posse do apartamento Deste modo, as IFRS não incompleto. permitem o reconhecimento da receita de venda.

  Termo O que significa Implicação contábil

Se o comprador não é capaz de A incorporadora tem mais Uma vez que não há

pagar as parcelas em que foi controle sobre o apartamento do transferência de controle, o

dividida a aquisição, a que o comprador. POC não terá seu uso

incorporadora tem o direito de permitido para

permanecer com os pagamentos reconhecimento da receita

efetuados e cancelar o contrato. de venda.

  Se a incorporadora não é capaz O contrato não menciona O POC não é permitido. de entregar, ela é obrigada a cronograma ou prazo de devolver ao cliente o montante entrega para determinar se a pago com juros incorporadora será capaz de entregar, o que significa falta de controle por parte do comprador.

  • * “developer” foi aqui traduzido como incorporadora (Incorporador: Disciplinada pela lei 4.591, de 16

    de dezembro de 1964, é incorporador no Brasil toda pessoa (quer física, quer jurídica) que de alguma

    forma se responsabilize pela entrega, dentro de prazo, preço e condições determinadas, as obras

    concluídas. Ainda é considerado incorporador aquele que contrate a construção de prédios para a

    constituição de condomínios.)

  Quadro 16 – Termos e condições dos contratos de venda de imóveis na Índia

Fonte: Traduzido pelo autor de Bansal (2011, p.174)

  A conclusão, como se vê no Quadro 16, é que o POC não poderia ser mais aplicado na Índia se adotada a IFRIC 15. E tamanha foi a reação das empresas indianas que tal Interpretação não foi incluída nas IFRS indianas (chamadas de Ind- AS). Houve uma emenda na seção de escopo da Ind-AS 11 (padrão indiano baseado na IAS 11) para incluir as construtoras. Isto requer que as empresas utilizem o POC para os contratos (ERNST & YOUNG PVT LTD. (ÍNDIA), 2011, p.4).

  Contra tal decisão, CFO CONNECT (2012) declarou:

  Deste modo, a rentabilidade das empresas indianas do setor não pode ser comparada com players internacionais que adotaram a

  IFRIC 15 e os investidores estrangeiros não terão a capacidade de julgar a credibilidade da empresa Indiana, levando a menos entrada de capital e investimentos.

  

1.3.4. Orientação OCPC 04 - Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às

Entidades de Incorporação Imobiliária Brasileiras

  Emitida em 03 de dezembro de 2010 (antes, portanto, do fechamento do exercício de 2010 para o qual seriam obrigatórias as IFRS

  • – incluindo-se a IFRIC 15
  • – para as companhias de capital aberto), tal Orientação teve como objetivo dirimir os diversos questionamentos e debates quanto à adequação da ICPC 02 ao ambiente
econômico brasileiro. A OCPC 04, de acordo com seu item 6, teve o intuito específico de:

  (...) auxiliar na análise de se os contratos de construção se enquadram mais adequadamente no alcance do Pronunciamento Técnico CPC 17

  • – Contratos de Construção, ou do Pronunciamento Técnico CPC 30
  • – Receitas, e assim auxiliar na definição pelos preparadores das demonstrações contábeis do momento do reconhecimento da receita com a incorporação ou construção de imóveis.

  O que a Orientação buscou estabelecer foi uma diferença entre o que ocorre no Brasil e em outros países (europeus, por exemplo) e houve até alguns questionamentos, permita- se, “questionáveis”, como se observa nos próximos parágrafos.

  No Brasil, afirma a Orientação, a partir do registro do projeto de construção, memorial descritivo e outros materiais em cartório e, principalmente, a partir do primeiro contrato com o adquirente (promitente), a entidade não mais pode alterar o projeto ou o memorial descritivo, a não ser com a anuência de todos os interessados. Não haveria, portanto, envolvimento gerencial contínuo associado à propriedade, ou o controle efetivo do imóvel construído, em grau que impediria o reconhecimento de parte ou da totalidade da receita, de acordo com o item 7 da

  ICPC 02. Adicionalmente, os clientes ou promitentes compradores de imóvel também não possuem liberdade para modificar o que quiserem no projeto em execução, nem depois da obra pronta existe ampla possibilidade dessa manipulação por parte dos adquirentes. Mais adiante, em seu item 18, a Orientação questiona a aplicabilidade da IFRIC 15 quanto à especificação dos elementos estruturais pelo comprador e conclui que essa questão “se torna inócua e sem sentido para exercício de julgamento”, dados os fatos que seguem:

  Em projeto de habitação coletiva é impossível a aplicação dessa condição, a não ser nos casos em que os adquirentes tenham deliberado e negociado anteriormente.

  Iniciada a construção, é praticamente impossível qualquer mudança estrutural no projeto, por razões óbvias de engenharia. Após o registro em cartório da planta, do projeto e do memorial descritivo, nenhuma das partes tem mais condição de provocar mudanças estruturais Continua a Orientação, em uma questão que não parece central na discussão:

  No setor imobiliário brasileiro, as entidades que realizam a incorporação ou a construção de imóveis, diretamente ou por meio de subempreiteiras, firmam contratos antes do término da construção, ou mesmo antes de seu início (na planta) mediante contrato costumeiramente denominado de ‘promessa de compra e venda’. Na realidade, a utilização do ‘contrato de compromisso de compra e venda’ e não ‘contrato de compra e venda’ se dá, via de regra, pela facilidade de se efetivar a operação entre contratante e contratada, reduzindo o tempo e às custas do registro do contrato formal. Esse contrato tem força de uma operação de compra e venda de unidade futura, sendo, via de regra, irrevogável e irretratável para ambas as partes. Um distrato normalmente ocorre por decisão do comprador ou por inadimplemento às suas obrigações de pagamento, sendo essa efetivada com a imposição de perdas importantes o que pode inibir esse cancelamento. A lei somente admite a desistência pelo incorporador no período de carência de 180 dias após o registro do memorial de incorporação se estiver isso explicitamente considerado no plano de incorporação. Após esse prazo, o incorporador está obrigado à construção e entrega das unidades. Nada impede, também, que seja outorgada a escritura definitiva de venda e compra da unidade, mesmo que ainda a ser construída. Com isso, o adquirente pode ser titular do direito de propriedade da unidade futura ou dos direitos de aquisição dessa futura unidade.

  Em outro questionamento que não é central, a Orientação cita que nos casos em que o comprador efetua um adiantamento que será reembolsado apenas se a entidade deixar de entregar a unidade imobiliária concluída de acordo com os termos contratados, caso em que o restante do preço de compra é geralmente pago à entidade apenas ao término do contrato, quando o comprador obtém a posse/propriedade da unidade, fica mais evidente que esse é um contrato de venda de bens, de acordo com o alcance do Pronunciamento Técnico CPC 30 – “Receitas”.

  A Orientação também objetiva questionar o item 16 do ICPC 02 que menciona que:

  Se a entidade for requerida a prestar serviços, em conjunto com o fornecimento de materiais de construção, para cumprir sua obrigação contratual, a fim de entregar o imóvel ao comprador, como aqueles aplicáveis aos contratos de venda decorrentes da incorporação de unidades imobiliárias, o contrato é um contrato de venda de bens, devendo ser aplicados os critérios de reconhecimento de receita

  • – descritos no item 14 do Pronunciamento Técnico CPC 30 ‘Receitas’.
Ocorre que, questiona a Orientação, o contrato brasileiro típico não seria o de fornecimento de materiais de construção numa condição em que a incorporadora/construtora seria uma intermediadora comercial. A venda:

  É da unidade imobiliária, e o que a incorporadora/construtora faz é prestar, entre outros, o serviço de aquisição e aplicação dos materiais à unidade imobiliária adquirida pelo cliente. A entidade age, na essência, em nome dos adquirentes dos imóveis, e não em seu próprio como se fosse uma entidade comercial que compra bens e os revende aos clientes.

  Na questão de transferência de controle, riscos e benefícios, a Orientação elenca um rosário de evidências para mostrar que há tal transferência no Brasil, entre as quais: (i) o fato de o contrato firmado ter força de escritura pública (assegurando ao comprador todos os direitos de livre utilização do bem), (ii) o contrato normalmente exigir a anuência da incorporadora/construtora caso o adquirente queira vender seu bem para terceiros e ainda não tenha concluído o pagamento integral do preço de aquisição; mas isso ocorre em razão da necessidade de análise da qualidade de crédito do candidato a novo adquirente, como ocorre em qualquer transferência de devedor em outras situações; (iii) casos reais de desapropriação têm demonstrado que os detentores do crédito à indenização são os compradores; essas indenizações têm sido distribuídas aos adquirentes proporcionalmente aos valores pagos; e (iv) a legislação brasileira dá aos adquirentes, em decisão simplesmente majoritária, o direito de trocar a incorporadora/construtora se esta estiver em atraso injustificado e não sanado superior a 30 dias com relação ao cronograma fixado.

  No que diz respeito à transferência contínua de controle, riscos e benefícios de propriedade, elucubra a Orientação quanto à ocorrência de uma interrupção da obra e indaga sobre qual tratamento seria dado ao patrimônio já edificado. Afirma a Orientação que, se os fatos mencionados ocorrerem

  • – o construtor tiver direito ao recebimento e o comprador retiver o trabalho em andamento ou puder dispor desse ativo, mesmo que por decisão conjunta dos demais compradores
  • – pode-se dizer que o mesmo ocorreria em outros momentos no tempo. Sendo assim, conclui a Orientação, a transferência se dá de forma contínua no tempo:

  Por que isso pode ser afirmado nesse caso? Porque se a construtora tiver direito à remuneração proporcional ao que tiver empreendido, então ela está transferindo riscos e benefícios significativos à medida que a obra se desenvolve. Ou seja, ocorre a transferência continuada.

  Apesar de citar, no último item, que “assim sendo, cada entidade deverá analisar seus contratos (formais e verbais), aditivos, práticas atuais e passadas e, principalmente, seu modelo de negócio a fim de efetuar uma adequada determina

  ção de sua política de reconhecimento de receitas e custos”, tal Orientação já havia concluído que se constata que no “ambiente econômico brasileiro, usualmente, os contratos de promessa de compra e venda ou contratos de compra e venda de uma unidade a ser entregue no futuro, é necessário, o reconhecimento das receitas e despesas à medida que a construção avança uma vez que a transferência de riscos e benefícios ocorre de forma contínua”; isto abriu espaço para que nenhuma incorporadora no Brasil abandonasse o POC.

1.3.5. Desentendimento com o IBRACON e Comunicado Técnico de tal Instituto

  Em 01 de fevereiro de 2011, o assunto foi discutido na reunião da CNNT (Comissão Nacional de Normas Técnicas) no IBRACON, tendo sido preparada uma minuta de um Comunicado Técnico (CT) que trata do assunto. Esta minuta reflete as conclusões alcançadas na reunião entre o IBRACON e a CVM, em linhas gerais, conclui que a manutenção do critério do POC, para fins de práticas contábeis adotadas no Brasil é aceitável, mas este critério não é aceitável para fins de IFRS. Foi realizada na mesma data uma reunião de grupo que reúne as maiores firmas globais de auditoria que também concluiu que o POC não é aceitável para fins de

  IFRS no Brasil.

  Em 04 de março de 2011, o CT 05/2011 é emitido e, após deixar expressa a discordância do que foi afirmado no OCPC 04 (após análise com o apoio de advogados especializados, a legislação aplicável e contratos praticados no mercado, à luz das normas, bases de conclusões e exemplos trazidos pelo IASB), determinou que o relatório dos auditores independentes (antigo “Parecer de auditoria”) sobre as demonstrações financeiras das empresas incorporadoras e/ou construtoras brasileiras que não adotarem o ICPC 02 (IFRIC 15) e sim o OCPC 04, segundo determinação do IBRACON, deve incluir os trechos em grifo no parágrafo da opinião:

  Em nossa opinião, as demonstrações financeiras consolidadas acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira consolidada da Companhia ABC em 31 de dezembro de 20X1, o desempenho consolidado de suas operações e os seus fluxos de caixa consolidados para o exercício findo naquela data, de acordo com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS) aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária no Brasil e aprovadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC). (IBRACON, 2011). (grifo nosso)

  Adicionalmente, determinou que os auditores independentes adicionassem à opinião um parágrafo de ênfase visando alertar o usuário da informação contábil:

  Conforme descrito na Nota X, as demonstrações financeiras individuais (controladora) e consolidadas foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil. As demonstrações financeiras consolidadas preparadas de acordo com as IFRS aplicáveis a entidades de incorporação imobiliária, consideram adicionalmente a Orientação OCPC 04 editada pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis, que trata do reconhecimento da receita desse setor, conforme descrito em maiores detalhes na Nota X.

  Determinados assuntos relacionados ao significado e aplicação do conceito de transferência contínua de riscos, benefícios e de controle na venda de unidades imobiliárias serão analisados pelo International Financial Reporting Interpretation

  

Committee (IFRIC). Os resultados dessa análise podem fazer com que as

  incorporadoras imobiliárias tenham que revisar suas práticas contábeis relacionadas ao reconhecimento de receitas.

  O referido Comunicado Técnico menciona que o IFRS Interpretations

  

Committee (IFRIC) incluiu em sua agenda um tópico de discussão sobre o

  significado e aplicação do conceito de transferência contínua de riscos, benefícios e controle na venda de unidades imobiliárias a pedido de alguns países (incluindo o Brasil) e, que, conseguintemente, pode concluir diferentemente do exposto na OCPC 04 ou do entendimento apresentado pelo IBRACON. O entendimento deste Instituto é que a incorporadora tem total envolvimento gerencial sobre a obra em andamento, pois é dela a responsabilidade pela adequação da construção em razão de controlar e fiscalizar os trabalhos da construtora, se dela não for a responsabilidade também de construir. Segundo ainda o IBRACON:

  É dela a responsabilidade de obter os recursos financeiros necessários à execução da obra, pois, na maioria dos casos, os pagamentos efetuados pelos promitentes compradores durante a fase de construção representa a menor porção dos recursos necessários para a obra total. Se a obra for executada por ela, é dela a responsabilidade pela contratação e demissão de empregados, prestadores de serviço, seguro, compra do material, etc.

  Em 26 de outubro de 2011, uma reunião foi coordenada pelo IASB em São Paulo, para tratar sobre o tema (IBRACON, 2011). Membros do board e staff do

  

International Accounting Standards Board (IASB) se reuniram no auditório da

  FIPECAFI, em São Paulo, com representantes dos setores de auditoria independente e imobiliário, para uma apresentação e debate sobre conceitos vinculados com o reconhecimento das receitas por meio do POC.

  O encontro, realizado com apoio do IBRACON

  • – Instituto dos Auditores Independentes do Brasil e da Fundação de Apoio ao Comitê de Pronunciamentos Contábeis teve o objetivo de promover a discussão envolvendo os representantes do

  IASB e as empresas do setor imobiliário sobre um importante tema vinculado com o momento do reconhecimento da receita decorrente de operações do setor. O evento contou ainda com a presença de membros do Comitê de Pronunciamento Contábeis (CPC), Comissão de Valores Mobiliários (CVM), Associação Brasileira das Companhias Abertas (ABRASCA), Associação dos Analistas e Profissionais de Investimento do Mercado de Capitais (APIMEC), IBRACON, auditores e várias empresas do setor.

  Percebe-se em tal discussão e na própria IFRIC 15/ICPC 02 a queda de uma verdade estabelecida há tempos no país:

  (...) no caso de obras de engenharia (...) o reconhecimento da receita não deve ser postergado até o momento da entrega da obra, pois o procedimento redundaria num quadro irreal da formação do resultado, em termos cronológicos. O caminho correto está na proporcionalização da receita aos esforços despendidos, usualmente expressos por custos

  • – reais ou estimados – ou etapas vencidas (IUDÍCIBUS, 2010, p. 105). O correto contabilmente (...) é apurar-se o resultado não no ato do contrato (que é mera intenção; apesar de sua validade jurídica, economicamente nada ainda foi construído, produzido, gerado,
transferido etc. e, portanto, não se ‘ganhou’ de fato nenhum lucro), não também na entrega final, muito menos nos recebimentos, mas sim quando a entidade cumpre com a fase economicamente mais importante de seu processo de geração de riqueza, que é a execução do contrato. Assim, nas vendas de bens por construir ou a acabar a longo termo, o resultado deve ser apropriado durante sua construção, terminando ao se encerrar essa fase (...) (IUDÍCIBUS; MARTINS; GELBCKE, 2007, p. 310-311).

  A referida interpretação deu ênfase, não à aparentemente mais apropriada representação econômica da situação, mas à questão de se saber se um apartamento, por exemplo, se trata de um mero produto e este só pode ser reconhecido quando o controle e riscos e benefícios de propriedade forem transferidos.

  O CPC que trata da Estrutura Conceitual Básica, quando discorre sobre representação fidedigna, menciona que “um retrato neutro da realidade econômica é desprovido de viés na seleção ou na apresentação da informação contábil- financeira”, o que neste cenário é impossível ou quase, haja vista a necessidade do setor (e analistas, acionistas e demais usuários) em estar na zona de conforto que significa não mudar e os acadêmicos e auditores, que buscam incessantemente a convergência às regras internacionais.

  O respeitado estudioso Eliseu Martins tomou partido e disse que:

  Se a norma internacional diz que se os riscos e benefícios são transferidos ao comprador é possível enquadrar o contrato como de construção e usar a regra antiga. No entender dele, a jurisprudência jurídica tem firmado fortemente que, se houver um problema durante a construção, o imóvel é do comprador” (D, D; F, T. 2010).

  O acadêmico e ex-diretor da CVM argumenta, ainda, que um único comprador não tem poder para alterar o projeto (o que seria uma evidência da propriedade), mas que o conjunto de compradores pode.

  A questão ainda permanece sem decisão pelo IASB.

  

1.4. Impactos nas Demonstrações Contábeis do Setor Imobiliário

Brasileiro em 2010

  A Instrução CVM 457 de julho de 2007, tal como se colocou na Introdução deste trabalho, obrigou as empresas de capital aberto a publicar as demonstrações financeiras relativas ao exercício de 2010 já expressas em IFRS.

  O CPC 28 possibilita que as companhias reconheçam suas propriedades de investimento no balanço patrimonial tanto pelo custo quanto pelo valor justo, apesar de incentivar que as empresas adotem o modelo de valor justo para tais ativos. Dentre as 56 companhias analisadas pela Ernst & Young Terco; FIPECAFI (2011, p. 102), apenas três companhias possuem propriedades para investimento: BR Malls, MRV e PDG Realty. Dentre as três empresas analisadas, menciona o estudo, apenas uma delas (a BR Malls) optou por reconhecer suas propriedades para investimentos pelo valor justo.

  Em se tratando da controversa aplicação do POC (IFRIC 15/ICPC 02 vs. OCPC 04), “todas as seis empresas de construção e incorporação da amostra – Cyrela, PDG Realty, Gafisa, MRV, Brookfield e Rossi

  • – enquadraram suas operações dentro do escopo do CPC 17, reconhecendo, portanto, suas receitas e despesas ao longo dos contratos de construção” (ERNST & YOUNG TERCO; FIPECAFI, 2011, p. 58). Outra constatação importante no estudo foi que “todas as seis empresas incorporadoras mensuraram a fase de execução dos seus respectivos empreendimentos, conforme a proporção dos custos reais versus orçados”, dentre os métodos permitidos, que incluem, além deste a medição do trabalho executado e a execução da proporção física do trabalho contratado.

  

1.5. Principais Indicadores de Desempenho Empregados no Setor

Imobiliário

  De acordo com o CPC que trata da estrutura conceitual básica da nova contabilidade brasileira, o objetivo da informação contábil é prover informações contábil-financeiras acerca da entidade que reporta essa informação, que sejam úteis a investidores existentes e, em potencial, a credores por empréstimos e a outros credores, quando da tomada decisão ligada ao fornecimento de recursos para a entidade. Essas decisões envolvem comprar, vender ou manter participações em instrumentos patrimoniais e em instrumentos de dívida, e a oferecer ou disponibilizar empréstimos ou outras formas de crédito.

  Tal informação, no entanto, tem o caráter de números absolutos, ou seja, números que pouco expressam quando, por exemplo, se compara o lucro de determinada empresa, em R$1 milhão, e outra em R$5 milhões. Não podemos afirmar que uma empresa está em condições melhores que outra no que tange à rentabilidade. Daí surge a necessidade de estabelecer relações entre um valor e outro (lucro sobre receitas líquidas de vendas neste caso) para que a informação adquira sentido e seja efetivamente útil na comparação. Surge, portanto, o índice na análise das demonstrações financeiras.

  Iudícibus, Martins e Gelbcke (2007, p. 1) afirmam que a necessidade “de analisar demonstrações financeiras é pelo menos tão antiga quanto a própria origem de tais peças”. Os autores consideram a análise uma arte, uma vez que se espera que dois profissionais que possuam a mesma experiência cheguem a conclusões idênticas, mas isto não pode ser afirmado como verdade absoluta. Isto devido ao fato de não haver forma metodologicamente comprovada ou modo científico de relacionar os índices de modo que se produza um diagnóstico exato.

  O setor imobiliário tem características peculiares como ciclo operacional de longo prazo e o desafio, por conseguinte, do descasamento de entradas e saídas no fluxo de caixa durante a construção, além de particularidades contábeis como vimos anteriormente. Deste modo, índices usualmente aplicados por outros segmentos da economia não necessariamente seriam úteis para o setor imobiliário. Têm-se visto estudos acadêmicos que analisam impactos de determinado ajuste contábil sobre índice de liquidez seca, que nenhuma construtora analisa.

  Assaf Neto e Bonizio (2001, p.7) buscaram resumir em um quadro (Quadro 17) as deficiências dos índices tradicionalmente utilizados por outras indústrias que se apresentam quando empregados para o setor imobiliário.

  Liquidez geral (Ativo circulante + Realizável a longo prazo) / Passivo circulante + Exigível a longo prazo)

Representa o total ($) que

a empresa tem a realizar

para cada ($) de

obrigações a serem

liquidadas.

  Excelente indicador para fornecedores de financiamento de longo prazo, porém, deve-se observar dados históricos da empresa e levar em conta que alguns valores podem se realizar em longo prazo (ex.: estoques de imóveis em construção). (*) explicado mais adiante pelo autor

  Juros EBITDA/ Despesas financeiras

Demonstra a capacidade

da empresa de remunerar

empréstimos de terceiros.

  Cuidados com as contas que deveriam ser classificadas como de longo prazo e podem "por descuido" ser classificadas como de curto para ativos e vice-versa para o passivo. Cobertura de

  Líquido Ativo circulante - Passivo circulante

Indica a folga financeira

de curto prazo da

empresa.

  Podem existir receitas e custos reconhecidos a serem realizados em longo prazo, assim a geração de caixa passa a ser em longo prazo também. Capital circulante

  EBITDA* lucro antes dos juros, impostos, depreciações/ exaustões e amortizações

Indica a capacidade da

empresa em gerar fluxos

de disponibilidades.

  As mesmas da liquidez corrente.

  As mesmas da liquidez corrente.

  

Índice Formulação O que representa Limitações da aplicação em

Empresas de Construção Civil Liquidez corrente

  

Representa o quanto ($) a

empresa tem disponível

para cada ($) de

obrigações a serem

liquidadas em curto

prazo.

  Liquidez imediata Disponibilidades / Passivo circulante

  As mesmas, com a correção de que os itens a serem realizados que não sejam monetários (estoques) já estão eliminados.

  

($) a empresa tem a

realizar em ativos

monetários para cada ($)

de obrigações a serem

liquidadas em curto

prazo.

  (Ativo circulante – estoques)/ Passivo circulante Representa o quanto

  Alguns itens desses dois grupos de contas (ativo e passivo circulantes) não representam direitos ou obrigações a serem liquidados em moeda, e sim em serviços, além de não contemplarem direitos e obrigações já contratados para curto prazo. Liquidez seca

  Ativo circulante / Passivo circulante

Representa a quantidade

de recursos ($) para cada

unidade monetária ($) de

obrigações a saldar em

curto prazo.

  Quadro 17 – Indicadores usuais e suas deficiências para o setor imobiliário

Fonte: Assaf Neto e Bonizio (2001, p.7)

  Nenhuma objeção relevante é levantada pelos autores quanto aos índices de rentabilidade utilizados, como se vê no Quadro 18.

  Índice Formulação O que representa Comentários Margem bruta

  Lucro bruto/ Receita líquida de vendas

Percentual das vendas que

fica na empresa para

cobertura de suas

despesas operacionais.

  Indicador da eficiência da atividade da empresa. Deve- se levar em consideração que são utilizados custos orçados, quando da utilização de qualquer outro indicador de execução da obra que não sejam os custos incorridos. Margem líquida

  Lucro líquido / Receita líquida de vendas

Percentual das vendas que

fica na empresa após a

cobertura de todas as

despesas.

  As mesmas. Retorno sobre os ativos Lucro operacional (antes das despesas financeiras e dos impostos) / Ativo total

  

Representa o retorno

gerado pelos ativos durante

um período.

  Indicador de eficiência operacional da empresa.

  Retorno sobre o patrimônio líquido

  Lucro líquido / Patrimônio líquido

Indica a rentabilidade

obtida pelos sócios.

  Indicador econômico fundamental, pois mede a eficiência dos investimentos de risco (dos sócios).

  Quadro 18 – Indicadores de rentabilidade – análise para o setor imobiliário

Fonte: Assaf Neto e Bonizio (2001, p.8)

  Finalmente, no que diz respeito à análise financeira, o EBITDA, apesar da limitação apontada por Assaf Neto e Bonizio (2001), tem-se visto analistas de mercado e a própria administração das empresas utilizarem tal índice. É a sigla em inglês para earnings before interest, taxes, depreciation and amortization, traduzida para o português como: "Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização" (LAJIDA).

  Para se chegar ao EBITDA de uma empresa, é preciso tomar o lucro líquido como ponto de partida, adicionar itens que não tenham afetado o caixa (depreciação e amortização), adicionando, ou excluindo caso seja positivo, o resultado financeiro e os impostos sobre a renda (adicionando no caso de despesas e excluindo em caso de “ganhos” decorrentes da contabilização de imposto de renda diferido).

  Trata-se de um índice muito utilizado por todas as empresas, pois representa uma aproximação de quanto caixa as operações da empresa geram. Pode-se comparar o EBITDA com a dívida da empresa para aferir em quantos anos (quantos EBITDA’s) será preciso para saneá-la, por exemplo. Uma crítica usual ao EBITDA é que, com o advento da Demonstração do Fluxo de Caixa (DFC), tem-se claramente em tal demonstrativo o montante de caixa que as operações geraram, inclusive a DFC cobre uma deficiência do EBITDA, que é não levar em conta as vendas não realizadas (ou convertidas em caixa). Todavia, o EBITDA tem sido a preferência dada a facilidade de seu cômputo.

  O EBITDA é decerto um indicador importante, mas também é importante o conhecimento e compreensão das suas limitações. Outros índices são também utilizados pelo setor, embora tenham mais cunho comercial. Um dos termos mais comuns do mercado imobiliário, o VGV (Valor

  Geral de Vendas - VGV), é um valor calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado. Por exemplo: a construtora X pretende lançar um empreendimento com 90 apartamentos, com o preço de cada um, estabelecido a R$ 450.000,00. O VGV deste empreendimento é de R$ 40.500.000,00, ou seja, ele tem o potencial de gerar R$ 40.500.000,00 em receitas. Isto não significa que ele irá, necessariamente, gerar este valor, pois uma série de fatos pode fazer com que a receita total varie, como alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e uma série de outros motivos, mas o indicador ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.

  A importância de tal índice é que, além de indicar se o empreendimento é ou não viável do ponto de vista comercial, ajuda na definição do orçamento da obra, no desempenho da empresa no mercado, das verbas administrativas da incorporadora etc.. Algumas construtoras têm a prática de divulgar, em vez de VGV, “os lançamentos”; outras divulgam ainda o “VGV lançado”. Outras mostram o “VGV l ançado” para contrapô-lo ao “VGV vendido” (ou “vendas contratadas” como preferem algumas empresas do setor), ou seja, o que a empresa efetivamente vendeu em relação ao valor lançado.

  Outro índice muito utilizado e que está relacionado ao risco operacional, é a velocidade de vendas, medida mediante a divisão das vendas (unidades vendidas) em relação à oferta (unidades imobiliárias disponíveis). É fácil inferir que, uma vez conhecido tal índice (geralmente expresso em percentual) desde o seu lançamento até a venda da última unidade e a maneira em que o pagamento dar-se-á, é perfeitamente factível estimar as receitas de venda (e consequentemente o fluxo de caixa) daquela obra. Constitui-se, portanto, em um índice de elevada importância no setor, dado que ainda serve para indicar a atratividade de um empreendimento.

  CAPÍTULO II − PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS

2.1. Classificação e Tipologia do Trabalho

  Primeiramente, para a consecução do objetivo a que se propõe este trabalho, constata-se a necessidade de adoção de uma metodologia de pesquisa. Para Marconi e Lakatos (1996, p.46):

  O método é o conjunto de atividades sistemáticas e racionais que,

  • – com maior segurança e economia, permite alcançar o objetivo conhecimentos válidos e verdadeiros
  • –, traçando o caminho a ser seguido, detectando erros e auxiliando as decisões do cientista.

  O trabalho apresenta abordagem tanto qualitativa quanto quantitativa. A pesquisa qualitativa objetiva a análise mais profunda em relação ao comportamento geral dos acontecimentos e, segundo Richardson (1999, p.80), os estudos que empregam uma metodologia qualitativa podem:

  Descrever a complexidade de determinado problema, analisar a interação de certas variáveis, compreender e classificar processos dinâmicos vividos por grupos sociais, contribuindo no processo de mudança de determinado grupo. Possibilita uma análise com maior profundidade sobre os fenômenos que estão sendo estudados.

  A pesquisa quantitativa, segundo Richardson (1999, p.70) se caracteriza:

  Pelo emprego de quantificação tanto nas modalidades de coleta de informações, quanto no tratamento delas por meio de técnicas estatísticas, desde as mais simples, como percentual, média, desvio- padrão, às mais complexas, como coeficiente de correlação, análise de regressão, etc.

  O estudo de caso, conforme Gil (2002) pode ser definido como um conjunto de dados que descrevem uma fase ou totalidade de um processo social de uma unidade, em suas várias relações internas e em suas fixações culturais, quer seja essa unidade uma pessoa, uma família, um profissional, uma instituição social, uma comunidade, quer seja uma nação.

  O estudo conta também com as contribuições de Yin (2005, p.32) ao mencionar que o estudo de caso é:

  Uma investigação empírica que investiga um fenômeno contemporâneo dentro de seu contexto da vida real, especialmente quando os limites entre o fenômeno e o contexto não estão claramente definidos.

  Do mesmo modo, pode ser definido, consoante Figueiredo e Souza (2005), como uma análise profunda e exaustiva de fatos, situações ou objetos, de maneira que permita seu amplo e detalhado conhecimento.

  A técnica de pesquisa aqui empregada foi a pesquisa bibliográfica (ou fonte secundária). Procurou abarcar toda literatura ou bibliografia acerca do tema em questão, de artigos científicos, leis governamentais, normas contábeis, artigos de jornais, livros, demonstrações financeiras, dissertações etc.

  Uma pesquisa, de acordo com Collis e Hussey (2005, p. 23), pode ser classificada dentro das seguintes categorias:

  Classificação Tipo de Pesquisa Objetivo Pesquisa exploratória, descritiva, analítica ou preditiva Processo Pesquisa qualitativa ou quantitativa Lógica Pesquisa dedutiva ou indutiva Resultado Pesquisa aplicada ou básica

  Quadro 19 – Qualificação da Pesquisa

Fonte: Collis e Hussey (2005, p.23)

  O presente trabalho tem um objetivo de caráter exploratório por inovar no sentido de buscar evidências pouco exploradas na literatura acadêmica. A adoção das IFRS para o setor imobiliário foi bastante controversa e aspectos como impactos advindos de tal adoção nos índices financeiros, geralmente empregados no setor, bem como impactos que teriam sido aplicáveis caso o ICPC 02 tivesse sido aplicado tal como na Europa preenchem uma lacuna acadêmica.

  No que diz respeito ao processo, este trabalho é predominantemente qualitativo. Cálculos advindos da matemática básica são utilizados para demonstrar os impactos dos ajustes da adoção das IFRS (de 2008 a 2010).

  Quanto à lógica, este estudo de caso se caracteriza como indutivo, que, de acordo com Figueiredo e Souza (2005), é o método mediante o qual se parte de um caso (do individual) para atingir uma conclusão, após o emprego de uma cadeia de raciocínio. Finalmente, o resultado buscado neste trabalho é o de uma pesquisa aplicada.

  

2.2. Estudo de Caso, Suas Limitações e Apresentação da Empresa

Objeto de Estudo

  Segundo Yin (1981), um estudo de caso investiga um fenômeno contemporâneo em seu contexto na vida real, principalmente quando a fronteira entre o contexto e aquele fenômeno não está claramente definida.

  Segundo Tull e Hawkins (1976), define-se estudo de caso como uma “análise intensiva de uma situação particular”. Como todo estudo de caso, o fenômeno aqui observado não pode e não deve ser generalizado para outras amostras.

  Optou-se pela Gafisa S.A. dada sua representatividade no setor, bem como os eventos que cercam a companhia, que a tornam sujeita a diversos pronunciamentos contábeis.

  A nota explicativa de “Contexto operacional” das demonstrações financeiras relativas a 2011 trazem a seguinte descrição da companhia:

  A Gafisa S.A. (Gafisa ou Companhia) é uma sociedade anônima, com sede na Avenida das Nações Unidas, nº 8.501, 19º andar, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo - Brasil e iniciou suas operações em 1997, tendo como objetivo social: (a) Promoção e administração de empreendimentos imobiliários de qualquer natureza, próprios ou de terceiros; (b) Compra, para os seus clientes; (c) Construção civil e prestação de serviços de engenharia civil; (d) Desenvolvimento e implementação de estratégias de marketing relativas a empreendimentos imobiliários próprios e de terceiros; e (e) Participação em outras sociedades, com os mesmos objetivos sociais da Companhia. Os empreendimentos de incorporação imobiliária da Companhia com terceiros são estruturados por meio de participação em Sociedades de Propósito Específico (SPEs), ou formação de condomínios e consórcios. As sociedades controladas compartilham, de forma significativa, das estruturas gerenciais e operacionais e os custos corporativos, gerenciais e operacionais da Companhia. As SPEs, condomínios e consórcios têm atuação exclusiva no setor imobiliário e estão vinculadas a empreendimentos específicos (GAFISA, 2011). Na Tabela 4 e nas demais que seguem são demonstradas as informações contábeis mais recentes relativas a um exercício social (2011) em comparação com os de 2010. Controladora Consolidado Circulante Ativo Títulos e valores mobiliários, Caixa e equivalentes de caixa Notas 2011 (Reapresentado) (Reapresentado) 2011 (Reapresentado) (Reapresentado) 4.1 32.226 66.092 44.445 137.598 256.382 292.940 2010 01/01/2010 2010 01/01/2010 Demais contas a receber e outros Contas a receber de incorporação Valores a receber de partes Imóveis a comercializar créditos restritos aplicações caucionadas e e serviços prestados 4.2 90.962 491.295 729.034 846.062 944.766 1.131.113 5 1.390.694 1.362.472 911.333 3.962.574 3.704.709 2.008.464 7 26.503 48.437 34.550 60.378 103.109 101.569 6 653.996 604.128 1.707.892 1.332.374 504.489 2.049.084 Total do ativo circulante 2.275.354 2.820.901 2.435.326 7.314.358 6.813.270 4.892.448 Instrumentos financeiros Terrenos destinados à venda Despesas pagas

antecipadamente e outros 41.947 12.479 16.852 73.532 21.216 18.766

relacionadas 22 118.146 186.130 94.984 84.207 75.196 7.222

8 93.188

- derivativos 21.i.b - 4.418
  • - 65.969
  • - - -
  • - - 7.735 Não circulante Demais contas a receber e outros Imóveis a comercializar Contas a receber de incorporação Valores a receber de partes relacionadas e serviços prestados 22 41.853 17.344 71.163 17.344 5 169.666 310.386 696.953 863.874 1.247.265 1.768.182 6 405.958 227.894 134.273 798.206 498.180 416.083 7 95.869 88.213 46.684 143.850 120.107 100.202 59.066 104.059 Imobilizado Intangível 11 30.969 18.341 9.598 229.484 221.829 204.686 10 12.074 30.074 22.842 52.793 68.977 56.476 9 3.164.898 2.215.097 - 3.659.376 3.213.313 2.247.537 282.277 290.806 261.162

  730.559 1.909.989 668.346 895.254 1.936.715 2.301.811 - 3.616.333

  • - Investimentos

  Total do ativo 4.389.935 3.881.659 3.142.791 2.192.266 2.227.521 2.562.973 Tabela 4 – Balanço patrimonial de 2011 e 2010 da Gafisa S.A. - ativo Fonte: Gafisa (2011).

  Controladora Consolidado 2010 01/01/2010 2010 1/1/2010 Nota (Reapresentad (Reapresentad (Reapresentad (Reapresentad s 2011 o) o) 2011 o) o) Passivo Circulante

  Empréstimos e financiamentos 12 468.455 471.909 514.831 843.283 797.903 678.312 Empréstimos e financiamentos 12 253.333 292.260 - - - - - Reclassificação por default Debêntures 13 140.215 14.097 111.121 303.239 26.532 122.377 Debêntures - Reclassificação por default

13 1.145.961 1.595.961

- - - - Obrigações por compra de imóveis e adiantamento de

  232.792 610.555 clientes 18 126.294 240.164 420.199 475.409 Fornecedores de materiais e

serviços 54.295 59.335 61.137 135.720 190.461 194.331

Impostos e contribuições 50.868 79.766 77.861 250.578 230.888 177.392

  Salários, encargos sociais e

participações 26.996 38.414 38.945 75.002 72.155 61.320

Dividendos mínimos 19.2 98.812 50.716 11.774 102.767 54.279

  • - obrigatórios

  Provisão para demandas judiciais 17 34.875 14.155 11.266 34.875 14.155 11.266 Obrigações com cessão de créditos 14 32.567 37.714 104.176 70.745 88.442 122.360 15 139.907 219.796 24.264 11.004

  • Obrigações com investidores Outras obrigações

  16 98.773 66.090 9.402 274.214 37.167 72.293 Valores a pagar para partes

22 198.197 97.937

- - - - relacionadas

Total do passivo circulante 2.877.234 1.006.586 1.219.619 4.815.939 2.004.933 1.980.343

  Não circulante Empréstimos e financiamentos 12 444.705 425.094 324.547 721.067 612.275 525.443 13 1.253.399 - 1.196.000 1.853.399 1.796.000

  • - Debêntures

  Obrigações por compra de imóveis e adiantamentos de clientes 18 53.467 42.998 51.606 177.135 177.860 146.401 Imposto de renda e contribuição social diferidos 20 66.801 22.453 48.806 83.002 13.847 3.553 Provisão para demandas judiciais 17 73.722 72.806 69.467 134.914 124.537 110.073 Obrigações com cessão de

  14 264.342 431.226 - - - - créditos Obrigações com investidores 15 200.056 300.000 300.000 253.390 380.000 300.000 Outras obrigações 16 36.489 8.474 42.438 142.857 241.768 209.427

  1.139.582 1.943.591

Total do passivo não circulante 2.125.224 2.032.864 3.403.686 3.090.897

Patrimônio liquido

  

Capital social 19.1 2.734.157 2.729.198 1.627.275 2.734.157 2.729.198 1.627.275

Ações em tesouraria 19.1 (1.731) (1.731) (1.731) (1.731) (1.731) (1.731) Reserva de capital e de

  19. outorga de opções de ações 3 18.066 295.879 318.439 18.066 295.879 318.439

  • - -

  Reservas de lucros 19.3 547.404 381.651 547.404 381.651 19.2 (102.019) (102.019) -

  • Prejuízos acumulados

  2.648.473 3.570.750 2.325.634 2.648.473 3.570.750 2.325.634 Participação de acionistas não

  • - controladores

  98.621 61.422 58.547

Total do patrimônio líquido 2.648.473 3.570.750 2.325.634 2.747.094 3.632.172 2.384.181

Total do passivo e patrimônio

líquido 6.665.289 6.702.560 5.578.117 9.506.624 9.040.791 7.455.421

  Tabela 5 – Balanço patrimonial de 2011 e 2010 da Gafisa S.A. - passivo Fonte: Gafisa (2011).

  

Fonte: Gafisa (2011).

  (762.827) 310.612 Despesa com imposto de renda e contribuição social corrente

  0,6365 Tabela 6 – Demonstração do resultado do exercício de 2011 e 2010 da Gafisa S.A.

  

2.1.3

(2,1893)

  2.1.3 (2,1893) 0,6415 Lucro líquido/(prejuízo) diluído por lote de mil ações - Em Reais (controladora)

28 e

  2.1.3 431.586 412.434 Lucro líquido/(prejuízo) básico por lote de mil ações - Em Reais (controladora)

28 e

  

Lucro líquido/(prejuízo) atribuível à controladora (944.868) 264.565 (944.868) 264.565

Média ponderada do número de ações (em milhares de ações)

28 e

  (Despesa)/receita com imposto de renda e contribuição

social diferido (44.348) 9.214 (69.155) (10.294)

Total de imposto de renda e contribuição social 20.i (44.348) 9.214 (142.362) (22.128) Lucro líquido/(prejuízo) do exercício (944.868) 264.565 (905.189) 288.484 Lucro líquido/(prejuízo) atribuível: Lucro líquido atribuível aos acionistas não controladores

  (900.520) 255.351

  Controladora Consolidado 2010 2010 Notas 2011 (Reapresentad o) 2011 (Reapresentad o) Receita operacional líquida 23 1.008.747 1.185.772 2.940.506 3.403.050 Custos operacionais Incorporação e venda de imóveis 24 (947.458) (917.163) (2.678.338) (2.460.918) Lucro bruto operacional

  25 36.521 90.185 92.973 128.085 Lucro/(prejuízo) antes do imposto de renda e contribuição social

  (763.374) 271.726 (602.924) 392.729 Despesas financeiras 25 (173.667) (106.560) (252.876) (210.202) Receitas financeiras

  

Outras receitas/(despesas), líquidas (62.680) (48.910) (34.540) (12.173)

Despesas com redução ao valor recuperável de ativos

não financeiros 6, 8 e 11 (44.568) - (102.485) -

Lucro/(prejuízo) antes das receitas e despesas financeiras e do imposto de renda e contribuição social

  Despesas com vendas 24 (127.209) (87.173) (393.181) (266.660) Despesas gerais e administrativas 24 (95.845) (97.572) (251.458) (236.754) Resultado de equivalência patrimonial sobre investimentos 9 (443.758) 248.493 - -

Depreciação e amortização 10 e 11 (50.603) (11.721) (83.428) (33.816)

  262.168 942.132 (Despesas)/receitas operacionais

  61.289 268.609

  • - - (73.207) (11.834)
  • - - (39.679) (23.919)

  Controladora Consolidado Atividades operacionais 2010 2010 2011 (Reapresentado) 2011 (Reapresentado)

Lucro/(prejuízo) antes do imposto de renda e da contribuição social (900.520) 255.351 (762.827) 310.612

Despesas/(receitas) que não afetam o caixa e equivalentes de caixa:

Depreciação e amortização (Notas 10 e 11) 50.603 11.721 83.428 33.816

Despesas com plano de opções de ações (Nota 19.3) 15.429 8.135 19.272 12.924

Juros e encargos financeiros não realizados, líquidos 83.908 49.788 111.151 217.626

Provisão para garantia (Nota 16) 2.619 4.609 14.690 14.869

Provisão para demandas judiciais e compromissos (Nota 17) 37.467 15.471 57.902 36.655

Provisão para participação nos lucros 71 15.234 17.196 36.612 Provisão para crédito de liquidação duvidosa e distratos (Nota 5) 5.585 - 67.056 9.904

Provisão para realização de ativos não financeiros: - -

Imóveis destinados a venda (Nota 6) 6.643 - 50.049 .

Terrenos destinados a venda (Nota 8) 27.495 - 42.006 .

Intangível (Nota 11) 10.430 - 10.430 .

Resultado de equivalência patrimonial (Nota 9) 443.758 (248.493) - -

Resultado de instrumentos financeiros (Nota 21) (4.418) - (7.735) -

Provisão para multa sobre atraso de obras (Nota 16) 12.675 - 51.211 -

Baixa de imobilizado e intangível líquido (Notas 10 e 11) 6.646 - 9.579 -

Redução/(aumento) em ativos operacionais

Contas a receber de incorporação e serviços prestados 106.913 (64.572) 58.470 (1.185.231)

Imóveis a comercializar e terrenos destinados à venda (128.663) (143.489) (826.461) (457.615)

Demais contas a receber e outros 65.051 (397.028) (27.682) (133.689)

Despesas pagas antecipadamente e outros (29.467) 4.372 (52.317) (2.450)

Aumento/(redução) em passivos operacionais

Obrigações por compra de imóveis e adiantamento de clientes 116.969 (122.478) 189.631 (23.751)

Impostos e contribuições (28.899) (12.817) 19.690 113.517

Fornecedores de materiais e serviços (5.040) (1.802) (54.741) (3.870)

Salários, encargos sociais e participações (11.493) 5.087 (14.348) (85.800)

Outras obrigações (23.970) 14.647 90.275 131.060 Operações com partes relacionadas 271.156 (49.768) 88.925 (67.974)

Imposto de renda e contribuição social pagos - - (54.288) (36.858)

Geração (utilização) de caixa e equivalentes de caixa nas atividades operacionais 130.948 (656.032) (819.438) (1.079.643) Atividades de investimento

Aquisição de ativo imobilizado e intangível (Notas 10 e 11) (51.877) (26.151) (94.908) (63.460)

Aplicação em títulos e valores mobiliários, aplicações caucionadas e

créditos restritos (2.521.132) (3.030.714) (2.396.624) (1.871.140)

Resgate de títulos e valores mobiliários, aplicações caucionadas e

créditos restritos 2.921.464 3.268.453 2.495.328 2.057.488

Acréscimo de investimentos (905.623) (478.433) - -

Geração (utilização) de caixa nas atividades de investimento (557.168) (266.845) 3.796 122.888

Atividades de financiamento Aumento de capital 4.959 1.101.923 4.959 1.101.923

Gastos com oferta de capital - (50.410) - (50.410)

Quotas resgatáveis de Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC)
  • - - (15.120) (23.238)

    Captação de empréstimos e financiamentos 706.176 529.858 1.009.716 1.138.232

    Pagamento de empréstimos e financiamentos - Principal (290.770) (422.174) (380.557) (1.034.744)

    Pagamento de empréstimos e financiamentos - Juros (211.144) (139.472) (274.608) (153.137)

    Cessão de crédito de recebíveis, líquida 259.195 - 415.244 (33.918)

    Obrigações com investidores 39.963 - 68.922 80.000

    Dividendos pagos
  • (98.812) (50.692) (98.812) (50.692)

    Operações de mútuo com partes relacionadas (17.213) (24.509) (32.896) (53.819)

    Geração de caixa e equivalente de caixa nas atividades de financiamentos 392.354 944.524 696.848 920.197

    Aumento/(redução) líquida em caixa e equivalentes de caixa (33.866) 21.647 (118.784) (36.558)

    Caixa e equivalentes de caixa

    No início do exercício 66.092 44.445 256.382 292.940

    No final do exercício 32.226 66.092 137.598 256.382

    Aumento/(redução) líquida em caixa e equivalentes de caixa (33.866) 21.647 (118.784) (36.558)

      Tabela 7 – Demonstração dos fluxos de caixa de 2011 e 2010 da Gafisa S.A.

      

    Fonte: Gafisa (2011).

    2.3. Critérios de Análise e Tratamento de Dados

      Conforme mencionado anteriormente, os impactos das IFRS foram temidos no setor imobiliário, pois introduziram diversas mudanças na forma de contabilização dos eventos ou fenômenos econômicos e financeiros, alterando, consequentemente, seus resultados e índices de desempenho.

      Dentro desse contexto, este estudo objetiva: (i) Verificar os resultados contábeis da companhia nos anos de 2007 a 2010.

      (ii) Identificar quais pronunciamentos acarretaram maior impacto, seja em redução do resultado ou patrimônio líquido, seja em divulgação. (iii) Identificar o impacto nos principais índices de desempenho empregados. (iv) Caso determinada interpretação das IFRS tivesse sido adotada quais impactos seriam observados (demonstrações financeiras e respectivos índices de desempenho).

      O estudo de caso está estruturado da seguinte forma: (i) Leitura e análise das demonstrações contábeis de 2007 e tabulação das notas explicativas e principais práticas contábeis adotadas.

      (ii) Leitura e análise das demonstrações contábeis de 2007 reapresentadas quando da apresentação das de 2008, com especial atenção à nota explicativa que explicita os efeitos dos 14 pronunciamentos do CPC adotados pela empresa.

      (iii) Comparação dos números de 2007 reapresentados em 2008 com os originalmente apresentados (item i acima), tanto nas notas explicativas quanto os impactos nos índices de desempenho. A este respeito, com base no exposto no tópico 1.5 e com fundamento no que se tem visto em relatórios de administração e relatórios de analistas de investimentos, os índices EBITDA e margem EBITDA, margem bruta, margem líquida, retorno sobre ativos e retorno sobre o Patrimônio líquido têm sido mais frequentemente utilizados e são os analisados nesse trabalho.

      (iv) Leitura e análise das demonstrações contábeis de 2009 e tabulação das notas explicativas e principais práticas contábeis adotadas.

      (v) Leitura e análise das demonstrações contábeis de 2009 reapresentadas quando da apresentação das de 2010, com especial atenção à nota explicativa que explicita os efeitos dos 14 pronunciamentos do CPC adotados pela empresa;

      (vi) Comparação dos números de 2009 reapresentados em 2010 com os originalmente apresentados (item iv), tanto nas notas explicativas quanto nos impactos nos índices de desempenho supracitados.

      (vii) Identificação de quais pronunciamentos acarretaram maior impacto seja em redução do resultado ou patrimônio líquido, seja em divulgação; (viii) Estimativa do impacto da adoção da IFRIC 15 (ICPC 02) nas demonstrações financeiras de 2010 e respectivos índices de desempenho.

      CAPễTULO III − APRESENTAđấO E ANÁLISE DOS DADOS

      Conforme mencionado anteriormente, os impactos das IFRS foram temidos no setor imobiliário, pois a expectativa era a que estas novas práticas contábeis introduziriam diversas mudanças na forma de contabilização dos eventos ou fenômenos econômicos e financeiros, alterando, consequentemente, seus resultados e índices de desempenho.

      A Gafisa S.A., fundada em 1997 e doravante chamada nesse trabalho de “Gafisa”, é importante player em tal setor e foi a empresa escolhida para este estudo de caso.

    3.1. Demonstrações Contábeis de 2007

      A Gafisa apresentou ativos totais consolidados de R$ 2.950.493 mil, patrimônio líquido de R$ 1.530.763 mil, receitas líquidas de vendas de R$ 1.172.174 mil e lucro líquido do exercício de R$ 113.603 mil (GAFISA, 2007). Naquele exercício social, as práticas contábeis adotadas no Brasil não eram as IFRS.

      No Quadro 20 são elencadas as notas explicativas existentes nas demonstrações daquele exercício social e que se referem a aspectos gerais:

      Nota explicativa Objetivo

      

    1. Contexto Descrição dos objetivos sociais da empresa, bem como menção de

    operacional fatos importantes, neste caso, citação da abertura de capital da empresa em 2006 e 2007, na Bovespa e New York Stock Exchange, respectivamente, além de divulgação de aquisições efetuadas pela empresa.

    2. Apresentação Divulgação da base de apresentação e princípios utilizados na das consolidação.

      demonstrações financeiras

      Nota explicativa Objetivo

      3. Principais práticas contábeis Divulgação da política de reconhecimento dos resultados (receitas e despesas) e práticas contábeis relativas a: (1) disponibilidades e aplicações financeiras, (2) contas a receber de clientes, (3) certificados de recebíveis imobiliários, (4) imóveis a comercializar; (5) gastos com vendas a apropriar; (6) despesas com garantias; (7) despesas pagas antecipadamente; (8) ativo tangível; (9) ativo intangível, (10) investimentos em controladas, incluindo divulgação sobre ágio; (11) obrigações por incorporações imobiliárias; (12) obrigações por compra de imóveis; (13) resultado de venda de imóveis a apropriar; (14) despesas comerciais; (15) imposto de renda e contribuição social sobre o lucro líquido; (16) outros passivos circulantes e exigíveis a longo prazo; (17 ) operações de “swap” de taxas; (18) plano de opção de compra de ações; (19) programa de participação nos lucros dos empregados e administradores; (20) lucro por ação; e (21) reclassificações.

      Quadro 20 – Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2007 (aspectos gerais) Fonte: Elaborado pelo autor, com base em Gafisa (2007)

      No Quadro 21 são elencadas as notas explicativas relacionadas a áreas específicas do Ativo (balanço patrimonial):

      Nota explicativa Objetivo

      4. Disponibilidades e aplicações financeiras Detalhamento dos saldos classificados em tal rubrica contábil, além de divulgação do rendimento em termos do CDI (Certificado de Depósito Interbancário) auferido pela empresa.

      5. Contas a receber de clientes de incorporação e serviços prestados Abertura do saldo em circulante e não circulante, menção da existência de provisão para devedores duvidosos (desnecessária, segundo afirma a nota explicativa) e menção do saldo classificado como antecipação ou adiantamento de clientes.

      

    6. Imóveis a comercializar Detalhamento do saldo (terrenos, imóveis em construção e

    unidades concluídas), abertura de parcela realizável no curto prazo (circulante) e longo prazo (não circulante), divulgação de imóveis dados em garantia de empréstimos e financiamentos e menção do tratamento de terrenos recebidos em permuta (com o compromisso de construção assumido pela empresa).

      

    7. Demais contas a receber Abertura do saldo (composto de contas correntes com

    empresas parceiras dos empreendimentos, adiantamentos para futuro aumento de capital etc).

      Nota explicativa Objetivo

      

    8. Investimentos em Detalhamento do saldo dos investimentos nas Sociedades de

    controladas Propósitos Específicos (SPE’s), com menção da participação percentual, valor do patrimônio líquido e lucro ou prejuízo das investidas, saldo do investimento em cada uma das investidas, valor da equivalência patrimonial e ágio (custo e amortização acumulada) contabilizado por investida cuja aquisição deu origem a tal rubrica.

      Quadro 21 – Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2007 (áreas específicas do Ativo) Fonte: Elaborado pelo autor, com base em Gafisa (2007)

      As notas explicativas relativas às contas de Passivo e Patrimônio líquido (Balanço Patrimonial), bem como seus objetivos, são descritas no Quadro 22.

      Nota explicativa Objetivo

      9. Empréstimos e Descrição do tipo de operação (capital de giro, Sistema

    financiamentos Financeiro de Habitação-SFH, assunção de dívidas

    decorrentes das incorporações de controladas etc.), taxa de juros, divulgação do valor vincendo no curto prazo (circulante) e longo prazo (não circulante), garantias dadas, covenants e situação de adimplência em relação ao requerido pelos credores e divulgação da existência de contratos de “swap” para alguns dos contratos.

      10. Debêntures Detalhamento das características da emissão efetuada pela empresa como valor, remuneração anual, vencimento final, saldos de 2007 e 2006, covenants e situação de adimplência em relação ao requerido pelos credores e divulgação de parcela circulante e não circulante.

      11. Demais contas a pagar Detalhamento de contas correntes, provisão para perdas em investimentos, aquisição de participações, entre outros.

      12. Provisão para Descrição da movimentação na provisão de 2006 a 2007,

    contingências divisão dos valores em circulante e não circulante,

    divulgação do saldo por natureza dos processos (trabalhistas, cíveis e fiscais), divulgação de processo específico relevante (ICMS em importações, entre outros) e divulgação do valor de perdas possíveis (não provisionadas).

      13. Patrimônio líquido Divulgação do valor do capital social, quantidade e tipos de ações, quantidade de ações mantidas em tesouraria, divulgação de detalhes sobre aumento de capital, distribuição (dividendos e reservas) e retenção do lucro e programa de opção de compra de ações.

      Quadro 22 – Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2007 (áreas específicas do Passivo) Fonte: Elaborado pelo autor, com base em Gafisa (2007)

      Notas explicativas “complementares” ou relativas a áreas abrangentes das demonstrações financeiras, bem como seus objetivos, são descritas no Quadro 23.

      Nota explicativa Objetivo

      

    14. Imposto de renda e Abertura dos saldos comparativos de ativos e passivos

    contribuição social diferidos por natureza (diferenças temporárias e prejuízos fiscais, por exemplo), menção do regime fiscal (IN 84/79), menção de que os saldos ativos serão realizados em 10 anos e reconciliação da taxa efetiva com a taxa nominal.

      

    15. Instrumentos financeiros Descrição das políticas adotadas na empresa em relação

    a risco de crédito, risco de moeda, risco de taxa de juros, abertura dos ganhos e perdas de “swap” e divulgação das bases de mensuração dos ativos financeiros disponibilidades e aplicações financeiras e empréstimos e financiamentos/debêntures.

      

    16. Seguros Menção dos tipos de seguros que a empresa contrata

    (responsabilidade civil, risco de engenharia, garantia de término de obra etc).

      

    17. Eventos subsequentes Menção da Lei 11.638/07, com as principais mudanças

    causadas pela Lei e divulgação de que a administração não esperava, em sua avaliação inicial, que haveria efeitos relevantes.

      

    18. Informações suplementares Divulgação da demonstração do fluxo de caixa, até então

    de fluxo de caixa não obrigatória sob as práticas contábeis adotadas no Brasil.

      Quadro 23 – Notas explicativas complementares divulgadas nas demonstrações

    contábeis de 2007

      

    Fonte: Elaborado pelo autor, com base em Gafisa (2007)

    3.1.1. Índices de Desempenho da Gafisa em 2007

      Com base no exposto no tópico 1.5 e com fundamento no que se tem visto em relatórios de administração e relatórios de analistas de investimentos, os índices EBITDA e margem EBITDA, margem bruta, margem líquida, retorno sobre ativos e retorno sobre o Patrimônio líquido têm sido mais frequentemente utilizados e são os analisados neste trabalho.

      Em 31 de dezembro de 2007 tais índices assim se apresentaram:

      Índice Cálculo efetuado Resultado EBITDA Lucro líquido antes dos juros, impostos, depreciações/ exaustões e amortizações R$168.604 mil

      Margem EBITDA EBITDA / Receita líquida de vendas 13,18% Margem Bruta Lucro bruto / Receita líquida de vendas 32,01%

      Margem líquida Lucro líquido / Receita líquida de vendas 9,69% Retorno sobre ativos Lucro operacional (antes das despesas financeiras e dos impostos) / Ativo total

      5,26% Retorno sobre Patrimônio líquido Lucro líquido / Patrimônio líquido 7,42%

      Quadro 24 – Índices de desempenho de 2007

    Fonte: Calculados pelo autor, com base em Gafisa (2007)

    3.2. Demonstrações Contábeis de 2007 reapresentadas em 2008

      Em 2008, como houve a entrada em vigor de 14 pronunciamentos e do OCPC 4, as demonstrações financeiras de tal exercício social passaram a contemplar tais normas. Para preservar comparabilidade, os números de 2007 foram reapresentados. No Quadro 25 são elencadas as notas explicativas existentes nas demonstrações reapresentadas de 2007 e que se referem a aspectos gerais:

      Nota explicativa Objetivo

      

    1. Contexto operacional Descrição dos objetivos sociais da empresa, bem como

    menção de fatos importantes, neste caso, citação da abertura de capital da empresa em 2006 e 2007, na BOVESPA e New York Stock Exchange, respectivamente, além de divulgação de aquisições efetuadas pela empresa.

      2. Apresentação das demonstrações financeiras Divulgação da base de apresentação e princípios utilizados na consolidação. Houve divulgação da reconciliação do patrimônio líquido e do resultado do exercício de 2007 antes e depois dos ajustes decorrentes da implementação dos pronunciamentos.

      Nota explicativa Objetivo

      

    3. Principais práticas Divulgação da política de reconhecimento dos resultados

    contábeis (receitas e despesas) e práticas contábeis relativas a: (1) disponibilidades e aplicações financeiras, (2) instrumentos financeiros e valor justo, (3) debêntures e gastos com transação incorridos; (4) opção de compra de ações; (5) custos diferidos; (6) ajuste a valor presente de ativos e passivos; (7) provisão para garantias; (8) transações de permuta; (9) gastos com estandes, apartamentos modelo etc; (10) lucros acumulados; (11) uso de estimativas; (12) consolidação; (13) reconhecimento de receita; (14) serviços de construção; (15) contas a receber; (16) certificados de recebíveis imobiliários, (17) imóveis a comercializar; (18) gastos com vendas a apropriar; (19) despesas pagas antecipadamente; (20) ativo tangível; (21) ativo intangível, (22) investimentos em controladas, incluindo divulgação sobre ágio; (23) obrigações por incorporações imobiliárias; (24) obrigações por compra de imóveis; (25) despesas comerciais; (26) imposto de renda e contribuição social sobre o lucro líquido; (27) outros passivos circulantes e exigíveis a longo prazo; (28) operações de “swap” de taxas; (29) plano de opção de compra de ações; (30) programa de participação nos lucros dos empregados e administradores; (31) lucro por ação; e (32) impairment de ativos.

      Quadro 25 – Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2007

    (aspectos gerais) (dados reapresentados)

      

    Fonte: Elaborado pelo autor, com base em Gafisa (2008)

      No Quadro 26 são elencadas as notas explicativas relacionadas a áreas específicas do Ativo (balanço patrimonial):

      Nota explicativa Objetivo

      

    4. Disponibilidades e Detalhamento dos saldos classificados em tal rubrica

    aplicações financeiras contábil, além de divulgação do rendimento em termos do CDI (Certificado de Depósito Interbancário) auferido pela empresa.

      

    5. Contas a receber de Abertura do saldo em circulante e não circulante, menção da

    clientes de incorporação e existência de provisão para devedores duvidosos (necessária serviços prestados apenas para a investida Tenda, segundo afirma a nota explicativa) e menção do saldo classificado como antecipação ou adiantamento de clientes. Houve divulgação do impacto do ajuste a valor presente.

      

    6. Imóveis a comercializar Detalhamento do saldo (terrenos, imóveis em construção e

    unidades concluídas), abertura de parcela realizável no curto prazo (circulante) e longo prazo (não circulante) e menção do tratamento de terrenos recebidos em permuta (com o compromisso de construção assumido pela empresa).

      Nota explicativa Objetivo Abertura do saldo (composto de contas correntes com

      7. Demais contas a receber empresas parceiras dos empreendimentos, adiantamentos para futuro aumento de capital etc).

      

    8. Investimentos em Detalhamento do saldo dos investimentos nas Sociedades de

    controladas Propósitos Específicos (S PE’s), com menção da participação percentual, valor do patrimônio líquido e lucro ou prejuízo das investidas, saldo do investimento em cada uma das investidas, valor da equivalência patrimonial e ágio (custo e amortização acumulada) contabilizado por investida cuja aquisição deu origem a tal rubrica.

      Quadro 26 – Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2007

    (áreas específicas do Ativo) (dados reapresentados)

      

    Fonte: Elaborado pelo autor, com base em Gafisa (2008)

      As notas explicativas relativas às contas de Passivo e Patrimônio líquido (Balanço Patrimonial), bem como seus objetivos, são descritas no Quadro 27.

      Nota explicativa Objetivo

      

    9. Empréstimos e Descrição do tipo de operação (capital de giro, Sistema

    financiamentos Financeiro de Habitação - SFH, assunção de dívidas decorrentes das incorporações de controladas etc), taxa de juros, divulgação do valor vincendo no curto prazo (circulante) e longo prazo (não circulante), abertura de valores vincendos por ano, garantias dadas, covenants e situação de adimplência em relação ao requerido pelos credores e divulgação da existência de contratos de swap para alguns dos contratos.

      10. Debêntures Detalhamento das características da emissão efetuada pela empresa como valor, remuneração anual, vencimento final, covenants e situação de adimplência em relação ao requerido pelos credores e divulgação de parcela circulante e não circulante.

    11. Demais contas a pagar Detalhamento de contas correntes, provisão para perdas em investimentos, aquisição de participações, entre outros.

      

    12. Provisão para Descrição da movimentação na provisão, divisão dos valores

    contingências em circulante e não circulante, divulgação do saldo por natureza dos processos (trabalhistas, cíveis e fiscais), divulgação de processo específico relevante (ICMS em importações, entre outros), divulgação do valor de perdas possíveis (não provisionadas) e divulgação do compromisso que a empresa tem de entregar unidades imobiliárias em troca (permuta) do recebimento de terrenos (houve divulgação do custo a incorrer em tais empreendimentos).

      Nota explicativa Objetivo

    13. Obrigações por Abertura do valor a pagar por terreno e valores de terrenos incorporações em permuta.

      imobiliárias

      

    14. Patrimônio líquido Divulgação do valor do capital social, quantidade e tipos de

    ações, quantidade de ações mantidas em tesouraria, divulgação de detalhes sobre aumento de capital, distribuição (dividendos e reservas) e retenção do lucro e programa de opção de compra de ações. Maiores detalhes do que 2007 para stock option?

      Quadro 27 – Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2007

    (áreas específicas do Passivo) (dados reapresentados)

      

    Fonte: Elaborado pelo autor, com base em Gafisa (2008)

      Notas explicativas “complementares” ou relativas a áreas abrangentes das demonstrações financeiras, bem como seus objetivos, são descritas no Quadro 28.

      Nota explicativa Objetivo

      

    15. Imposto de renda e Abertura dos saldos comparativos de ativos e passivos por

    contribuição social natureza (diferenças temporárias e prejuízos fiscais, por diferidos exemplo), menção do regime fiscal (IN 84/79), abertura por ano de quando os saldos ativos serão realizados e reconciliação da taxa efetiva com a taxa nominal.

      

    16. Instrumentos financeiros Descrição das políticas adotadas na empresa em relação a

    risco de crédito, risco de moeda, risco de taxa de juros, abertura dos ganhos e perdas de swap e divulgação das bases de mensuração dos ativos financeiros disponibilidades e aplicações financeiras e empréstimos e financiamentos/ debêntures. Adicionalmente, houve divulgação de análise de sensibilidade da variação das moedas estrangeiras às quais a empresa está exposta.

      

    17. Partes relacionadas Aberturas dos saldos da empresa com partes relacionadas e

    divulgação da remuneração da administração (diretoria e conselho de administração).

      

    18. Seguros Menção dos tipos de seguros que a empresa contrata

    (responsabilidade civil, risco de engenharia, garantia de término de obra etc).

      

    19. Informação de segmento Divulgação de como a gestão da empresa administra a

    empresa, que é, segundo a nota, por subsidiária que por sua vez acaba representando um segmento de negócios à parte (em 2006, há menção de que, haja vista a falta de tais investidas, a empresa era administrada como um todo, ou seja, sem a existência de segmento). Houve divulgação de receitas líquidas, custo e margem bruta, lucro líquido e principais ativos com o total dos ativos.

      Nota explicativa Objetivo

      20. Eventos subsequentes Menção de saída de empreendimento e divulgação de

    renegociação de covenants.

      Quadro 28 – Notas explicativas complementares divulgadas nas demonstrações

    contábeis de 2007 (dados reapresentados)

      

    Fonte: Elaborado pelo autor, com base em Gafisa (2008)

      

    3.2.1. Comparação do nível de divulgação nos dados originalmente

    apresentados de 2007 e os reapresentados

      No Quadro 29 tem-se a comparação do grau de divulgação dos dados de 2007 reapresentados em 2008 em comparação com os originalmente divulgados:

      

    Nota explicativa Diferença de divulgação entre a Diferença atribuível

    informação contábil de 2007 aos novos apresentada originalmente e a que foi pronunciamentos em posteriormente reapresentada vigor em 2008?

      1. Contexto Não houve nenhuma diferença relevante, Não aplicável operacional a não ser aquela acarretada por fato novo.

      2. Apresentação das Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável demonstrações financeiras

      

    3. Principais práticas 32 práticas foram destacadas nas Sim. Ajuste a valor

    contábeis demonstrações financeiras presente foi regulado reapresentadas contra 21 nas originais. pelo CPC 12 e E itens como instrumentos financeiros e instrumentos valor justo e ajuste a valor presente de financeiros tiveram sua ativos e passivos, além de impairment, primeira passaram a fazer parte das práticas regulamentação com o contábeis. CPC 14; impairment foi regulado pelo CPC 01.

      4. Disponibilidades e Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável aplicações financeiras

      

    5. Contas a receber A única diferença relevante foi a Sim. Ajuste a valor

    de clientes de divulgação nos dados reapresentados do presente foi regulado incorporação e impacto do ajuste a valor presente. pelo CPC 12. serviços prestados

      6. Imóveis a Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável comercializar

      Nota explicativa Diferença de divulgação entre a

    informação contábil de 2007

    apresentada originalmente e a que foi

    posteriormente reapresentada

    Diferença atribuível aos novos pronunciamentos em vigor em 2008?

      7. Demais contas a receber Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável

      8. Investimentos em controladas Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável

      9. Empréstimos e financiamentos

    A única diferença que se apurou foi que

    nos dados reapresentados houve

    abertura de valores vincendos por ano

    (maior detalhe em relação ao dado

    originalmente divulgado).

      Não. Parece mais uma decisão da administra- ção ou imposição do auditor quanto à divul- gação deste detalhe.

    10. Debêntures Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável

      12. Provisão para contingências

    A única diferença que se apurou foi que

    nos dados reapresentados houve

    divulgação do compromisso que a

    empresa tem de entregar unidades

    imobiliárias em troca (permuta) do

    recebimento de terrenos (houve

    divulgação do custo a incorrer em tais

    empreendimentos).

      Não. Parece mais uma decisão da adminis- tração ou imposição do auditor quanto à divul- gação deste detalhe.

      11. Demais contas a pagar Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável

      Não aplicável

      14. Patrimônio líquido A diferença mais relevante foi a abertura

    da movimentação (saldo anterior,

    concessões, cancelamentos e saldo

    final) e dados como preço de exercício

    etc das opções de compra de ações

    (plano de opções de ações).

      Sim, o CPC 10 alterou o tratamento dispensado (e consequentemente a divulgação) a tal tipo de transação.

      15. Imposto de renda e contribuição social diferidos

    A única diferença que se apurou foi que

    nos dados reapresentados houve

    abertura por ano de quando os saldos

    ativos serão realizados.

      Não. Parece mais uma decisão da administração ou imposição do auditor quanto à divulgação deste detalhe.

      16. Instrumentos financeiros

    A única diferença que se apurou foi que

    nos dados reapresentados é que houve

    divulgação de análise de sensibilidade

    da variação das moedas estrangeiras às

    quais a empresa está exposta.

      Não. Foi uma imposição da CVM (Deliberação 550) do que propriamente uma consequência dos CPC’s emitidos até então.

      13. Obrigações por incorporações imobiliárias

    Não houve nenhuma diferença

    relevante.

      

    Nota explicativa Diferença de divulgação entre a Diferença atribuível

    informação contábil de 2007 aos novos apresentada originalmente e a que foi pronunciamentos em posteriormente reapresentada vigor em 2008?

      

    17. Partes Houve nos dados reapresentados uma Sim. O CPC 5 exigiu

    relacionadas abertura dos saldos da empresa com informações mínimas partes relacionadas e divulgação da obrigatórias a este remuneração da administração (diretoria respeito. e conselho de administração).

    18. Seguros Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável

      

    19. Informação de Trata-se de uma nota explicativa Naquele momento o

    segmento inteiramente nova. CPC não havia regulamentado tal matéria, o que aconteceria em junho de 2009 o CPC 22.

      20. Eventos Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável subsequentes Quadro 29 – Comparação do nível de divulgação entre as demonstrações de 2007

    originais em relação às reapresentadas

      

    Fonte: Elaborado pelo autor

      

    3.2.2. Ajustes efetuados e CPC’s que resultaram em impacto sobre as

    demonstrações da empresa

      As mudanças de prática, neste caso a migração das práticas contábeis adotadas localmente às IFRS, já eram tratadas retrospectivamente, ou seja, os dados comparativos precisam ser reapresentados seguindo as mesmas bases de avaliação do período atual. Como houve implementação de pronunciamentos do CPC, os dados de 2008 já passaram a ser tratados sob uma base ou linguagem diversa àquela utilizada em 2007. Deste modo, faz-se necessária a reapresentação dos dados de 2007. Baseada na nota explicativa que a Gafisa apresentou, o Quadro 30 tem o propósito de detalhar o impacto das mudanças ocorridas sobre o patrimônio líquido de 2007.

      Descrição Natureza e Pronunciamento do CPC

    responsável pelo ajuste

    Valor em milhares de Reais

      Patrimônio líquido de 2007 apresentado originalmente

    • 1.530.763 Ajuste a valor presente de ativos e passivos CPC 12

      (40.971) Provisão para garantias OCPC 1 (2.400) Depreciação de apartamentos modelo, estande e mobília OCPC 1

      (11.408) Participação minoritária Embora nenhum CPC vigente à época tenha requerido a inclusão da participação de minoritários dentro do Patrimônio líquido, a empresa optou por adiantar uma prática já corrente sob as IFRS.

      4.055 Outros, incluindo imposto de renda diferidos O imposto de renda diferido é resultado da criação de diferenças temporárias entre o resultado fiscal (contabilidade antiga) e as novas práticas contábeis.

      14.072 Patrimônio líquido de 2007 reapresentado

    • 1.498.728

      Quadro 30 – Impacto dos ajustes dos CPC’s vigentes em 2008 sobre o patrimônio

    líquido de 2007

      

    Fonte: Elaborado pelo autor com base em Gafisa (2008)

      Como se vê no Quadro 30, a mudança das práticas contábeis acarretou em 2,09% de redução do patrimônio líquido da Gafisa e o pronunciamento que mais trouxe impacto foi o CPC 12, que determinou o reconhecimento do efeito do tempo sobre o dinheiro. Como tal setor tem ativos e passivos no longo prazo, dado que seu ciclo operacional é longo, o impacto já era esperado pelo setor.

      Também baseada na nota explicativa que a Gafisa apresentou, o Quadro 31 tem o propósito de detalhar o impacto das mudanças ocorridas sobre o resultado de 2007:

      Descrição Natureza e Pronunciamento do Valor em CPC responsável pelo ajuste milhares de Reais

    • Lucro líquido apresentado

      113.603 originalmente Ajuste a valor presente de CPC 12

      (22.113) ativos e passivos Efeito de permutas OCPC 01

      4.617 (recebimento de terrenos em troca por apartamentos) Plano de opção de compra de CPC 10

      (17.291) ações Provisão para garantias OCPC 01

      (1.200) Depreciação de apartamentos OCPC 1 (9.555) modelo, estande e mobília

      Custos de emissão de ações CPC 08 19.915

    Participação minoritária Efeito dos ajustes sobre a (8.801)

    participação dos não controladores

    Outros, incluindo imposto de O imposto de renda diferido é 12.465

    renda diferido resultado da criação de diferenças temporárias entre o resultado fiscal

      (contabilidade antiga) e as novas práticas contábeis. Lucro líquido - de 2007

      91.640 reapresentado Quadro 31 – Impacto dos ajustes dos CPC’s vigentes em 2008 sobre o resultado do

    exercício

      

    Fonte: Elaborado pelo autor com base em Gafisa (2008)

      O resultado, portanto, foi reduzido em 19,33%. Nota-se que o maior impacto, tal como se viu na análise sobre o patrimônio líquido, foi o decorrente da adoção do CPC 12. O segundo pronunciamento de maior impacto sobre o resultado da Gafisa, contrabalançando, em parte, o efeito do CPC 12, foi a retirada dos custos de emissão de ações do resultado do exercício e contabilização, como determina o CPC 08, de tais custos como dedução dos valores recebidos em tal captação (ou seja, o volume captado foi registrado líquido do custo da transação). Finalmente, o terceiro maior ajuste deveu-se aos impactos do CPC 10, que exigem o registro do gasto da opção de compra de ações no momento da outorga, com base no valor de mercado (ou justo) de tal benefício, e não no momento do exercício de tal opção pelo empregado.

      

    3.2.3. Índices de desempenho da Gafisa em 2007 com base nos dados

    reapresentados e comparação com os originalmente apresentados

      Os ajustes apontados no tópico 3.2.2 acarretaram em novas métricas de desempenho, como mostra o Quadro 32.

      Índice Cálculo efetuado Resultado EBITDA Lucro líquido antes dos juros, impostos, depreciações/exaustões e amortizações R$138.126 mil

      Margem EBITDA EBITDA / Receita líquida de vendas 11,47% Margem Bruta

      Lucro bruto / Receita

    líquida de vendas

    27,92% Margem líquida

      Lucro líquido / Receita líquida de vendas 7,61% Retorno sobre ativos

      Lucro operacional (antes das despesas financeiras e dos impostos) / Ativo total 3,31%

      Retorno sobre Patrimônio líquido Lucro líquido /

    Patrimônio líquido

    6,11%

      Quadro 32 – Índices de desempenho de 2007 (dados reapresentados)

    Fonte: Calculados pelo autor com base em Gafisa (2008)

      O Quadro 33 traz a comparação entre os índices antes e após a introdução dos pronunciamentos:

      

    Índice Resultado Resultado Impacto

    • – antes da – após a implementação dos implementação dos 14 em 14 pronunciamentos pronunciamentos do percentual do CPC (Tabela 9) CPC (Tabela 17)

      

    EBITDA R$168.604 mil R$138.126 mil (18,08%)

    Margem EBITDA 13,18% 11,47% (12,97%)

    Margem Bruta 32,01% 27,92% (12,78%)

    Margem líquida 9,69% 7,61% (21,47%)

    Retorno sobre ativos 5,26% 3,31% (37,07%)

    Retorno sobre 7,42% 6,11% (17,65%)

    Patrimônio líquido

      Quadro 33 – Comparação dos índices de desempenho de 2007

    Fonte: Calculados pelo autor com base em Gafisa (2008)

      Constatamos que os impactos foram significativos, sobretudo, em função do CPC 12. O ajuste a valor presente modifica o EBITDA, a margem bruta e líquida e o lucro, pois retira dos números de “hoje” receitas que serão (financeiras) apenas no longo prazo.

    3.3. Demonstrações Contábeis de 2009

      A Gafisa apresentou em 2009 ativos totais consolidados de R$ 7.688.323 mil, patrimônio líquido de R$ 2.325.634 mil, receitas líquidas de vendas de R$ 3.022.346 mil e lucro líquido do exercício de R$213.540 mil (GAFISA, 2009). Naquele exercício social, as práticas contábeis adotadas no Brasil não eram as IFRS completas, embora já contemplassem os pronunciamentos emitidos pelo CPC até o momento. Os pronunciamentos emitidos pelo CPC ao longo de 2009 apenas entraram em vigor em 2010.

      No Quadro 34 são elencadas as notas explicativas existentes nas demonstrações daquele exercício social e que se referem a aspectos gerais.

      Nota explicativa Objetivo

      

    1. Contexto Descrição dos objetivos sociais da empresa, bem como menção de

    operacional fatos importantes, neste caso, citação da abertura de capital da empresa em 2007 na New York Stock Exchange, além de divulgação de aquisições efetuadas pela empresa.

      2. Apresentação das Divulgação da base de apresentação e citação de que os CPC’s demonstrações emitidos em 2009 serão apenas aplicáveis para o exercício a findar- financeiras se em 2010, além da data em que houve aprovação das

    demonstrações financeiras pela Diretoria.

      

    3. Principais práticas Divulgação da política de reconhecimento dos resultados (receitas e

    contábeis despesas) e práticas contábeis relativas a: (1) estimativas; (2) reconhecimento de receita e custo de vendas; (3) instrumentos financeiros; (4) disponibilidades e aplicações financeiras, (5) contas a receber de clientes e securitização, (6) certificados de recebíveis imobiliários, (7) imóveis a comercializar; (8) gastos com vendas a apropriar; (9) despesas com garantias; (10) despesas pagas antecipadamente; (11) ativo tangível; (12) ativo intangível, (13) investimentos em controladas, incluindo divulgação sobre ágio e deságio; (14) obrigações por incorporações imobiliárias; (15) obrigações por compra de imóveis; (16) resultado de venda de imóveis a apropriar; (17) despesas comerciais; (18) imposto de renda e contribuição social sobre o lucro líquido; (19) outros passivos circulantes e exigíveis a longo prazo; (20) ajuste a valor presente; (21) impairment; (22) plano de opção de compra de ações; (23) programa de participação nos lucros dos empregados e administradores; (24) custo com emissão de debêntures e ações; (25) ativos e passivos contingentes; (26) demonstrações dos fluxos de caixa e valor adicionado; (27) lucro por ação; e (28) consolidação.

      Quadro 34 – Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009

    (aspectos gerais)

      

    Fonte: Elaborado pelo autor com base em Gafisa (2009)

      No Quadro 35 são elencadas as notas explicativas relacionadas a áreas específicas do Ativo (balanço patrimonial).

      Nota explicativa Objetivo

      

    4. Disponibilidades e aplicações Detalhamento dos saldos classificados em tal rubrica

    financeiras contábil, além de divulgação do rendimento em termos do CDI (Certificado de Depósito Interbancário) auferido pela empresa e destaque do valor de caixa com restrição de uso.

      

    5. Contas a receber de clientes Abertura do saldo em circulante e não circulante,

    de incorporação e serviços menção da existência de provisão para devedores prestados duvidosos e menção do saldo classificado como antecipação ou adiantamento de clientes, além de abertura do ajuste a valor presente e divulgação de detalhes sobre operações de securitização de recebíveis.

      

    6. Imóveis a comercializar Detalhamento do saldo (terrenos, imóveis em

    construção e unidades concluídas), abertura de parcela realizável no curto prazo (circulante) e longo prazo (não circulante), divulgação de imóveis dados em garantia de empréstimos e financiamentos e menção do tratamento de terrenos recebidos em permuta (com o compromisso de construção assumido pela empresa).

      

    7. Demais contas a receber Abertura do saldo (composto de contas correntes com

    empresas parceiras dos empreendimentos, adiantamentos para futuro aumento de capital etc).

      

    8. Investimentos em controladas Detalhamento do saldo dos investimentos nas

    Sociedades de Propósitos Específicos (SPE’s), com menção da participação percentual, valor do patrimônio líquido e lucro ou prejuízo das investidas, saldo do investimento em cada uma das investidas, valor da equivalência patrimonial.

      

    9. Ativos intangíveis Divulgação de ágio (custo e amortização acumulada) e

    deságio contabilizado por investida cuja aquisição deu

    origem a tal rubrica.

      Quadro 35 – Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009

    (áreas específicas do Ativo)

      

    Fonte: Elaborado pelo autor com base em Gafisa (2009)

      As notas explicativas relativas às contas de Passivo e Patrimônio líquido (Balanço Patrimonial) de 2009, bem como seus objetivos, são descritas no Quadro 36.

      Nota explicativa Objetivo

      

    10. Empréstimos e Descrição do tipo de operação (capital de giro, Sistema

    financiamentos Financeiro de Habitação-SFH, assunção de dívidas decorrentes das incorporações de controladas etc), taxa de juros, divulgação do valor vincendo no curto prazo (circulante) e longo prazo (não circulante), cronograma de pagamento, garantias dadas e divulgação da existência de contratos de swap para alguns dos contratos.

      

    11. Debêntures Detalhamento das características da emissão efetuada

    pela empresa como valor, remuneração anual, cronograma de pagamentos, covenants e situação de adimplência em relação ao requerido pelos credores e divulgação de parcela circulante e não circulante.

      

    12. Demais contas a pagar Detalhamento de contas correntes, provisão para perdas

    em investimentos, aquisição de participações, entre outros.

      

    13. Provisão para contingências Descrição da movimentação na provisão de 2008 a

    2009, divisão dos valores em circulante e não circulante, divulgação do saldo por natureza dos processos (trabalhistas, cíveis e fiscais), divulgação de processos específicos relevantes, divulgação do valor de perdas possíveis (não provisionadas) e divulgação do compromisso que a empresa tem de entregar unidades imobiliárias em troca (permuta) do recebimento de terrenos (houve divulgação do valor que a empresa tem disponível em caixa para garantir tais compromissos).

      

    14. Obrigações por Divulgação do valor a pagar por compra de terreno,

    incorporações imobiliárias e valor dos adiantamentos recebidos de clientes e valor adiantamentos de clientes dos terrenos recebidos em permuta.

      

    15. Patrimônio líquido Divulgação do valor do capital social, quantidade e tipos

    de ações, quantidade de ações mantidas em tesouraria, divulgação de detalhes sobre aumento de capital, distribuição (dividendos e reservas) e retenção do lucro e detalhes do programa de opção de compra de ações.

      Quadro 36 – Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009

    (áreas específicas do Passivo)

      

    Fonte: Elaborado pelo autor com base em Gafisa (2009)

      Notas explicativas “complementares” ou relativas a áreas abrangentes das demonstrações financeiras, bem como seus objetivos, são descritas no Quadro 37.

      Nota explicativa Objetivo

      

    16. Imposto de renda e Abertura dos saldos comparativos de ativos e passivos

    contribuição social diferidos por natureza (diferenças temporárias e prejuízos fiscais, por exemplo), menção do regime fiscal (IN 84/79), abertura por ano de quando os saldos ativos serão realizados e reconciliação da taxa efetiva com a taxa nominal.

      

    17. Instrumentos financeiros Descrição das políticas adotadas na empresa em

    relação a risco de crédito, risco de moeda, risco de taxa de juros, abertura dos ganhos e perdas de “swap” e divulgação das bases de mensuração dos ativos financeiros disponibilidades e aplicações financeiras e empréstimos e financiamentos/debêntures.

      

    18. Partes relacionadas Aberturas dos saldos da empresa com partes

    relacionadas.

      

    19. Participação nos lucros Divulgação do programa de participação nos lucros e o

    valor da provisão efetuada.

      

    20. Remuneração da Divulgação do valor da remuneração da Diretoria e

    administração Conselho de Administração.

      

    21. Seguros Menção dos tipos de seguros que a empresa contrata

    (responsabilidade civil, risco de engenharia, garantia de término de obra etc). E inclusão de menção de que a avaliação da suficiência de cobertura não faz parte do escopo dos auditores independentes.

      

    22. Informação de segmento Divulgação de como a gestão da empresa administra a

    empresa, que é, segundo a nota, por subsidiária que por sua vez acaba representando um segmento de negócios à parte (em 2006, há menção de que, haja vista a falta de tais investidas, a empresa era administrada como um todo, ou seja, sem a existência de segmento). Houve divulgação de receitas líquidas, custo e margem bruta, lucro líquido e principais ativos com o total dos ativos.

      

    23. Eventos subsequentes Os principais eventos mencionados foram: proposta

    para split de ações ordinárias e aumento do capital autorizado; e divulgação dos pronunciamentos do CPC em 2009 com menção específica da ICPC 02 de que a receita passaria a ser reconhecida apenas no momento da entrega das chaves. A administração afirmou na nota explicativa que não era possível estimar com certeza razoável os possíveis efeitos sobre as demonstrações financeiras.

    • 24. Informação suplementar Divulgação de dados (receita operacional líquida, lucro

      informação financeira líquido, lucro líquido por ação ao final do exercício) de co 2007 e 2008 caso a aquisição da Tenda tivesse ocorrido nsolidada “pro forma”

      antes de tais datas.

      Quadro 37 – Notas explicativas complementares divulgadas nas demonstrações

    contábeis de 2009

      3.3.1. Índices de desempenho da Gafisa em 2009

      Tal como se fez com os dados de 2007, em 31 de dezembro de 2009 os índices aqui analisados assim se apresentaram, como mostra o Quadro 38.

      Índice Cálculo efetuado Resultado EBITDA Lucro líquido antes dos juros, impostos, R$ 324.964 mil depreciações/ exaustões e amortizações Margem EBITDA EBITDA / Receita líquida de vendas 10,75% Margem Bruta Lucro bruto / Receita líquida de vendas 29,07% Margem líquida Lucro líquido / Receita líquida de vendas 7,07% Retorno sobre ativos Lucro operacional (antes das despesas 6,00% financeiras e dos impostos) / Ativo total Retorno sobre Patrimônio Lucro líquido / Patrimônio líquido 9,18% líquido

      Quadro 38 – Índices de desempenho de 2009

    Fonte: Calculados pelo autor com base em Gafisa (2009)

    3.4. Demonstrações Contábeis de 2009 reapresentadas em 2010

      Em 2010, como houve a entrada em vigor das IFRS para as companhias abertas, bem como houve em 2009 a emissão de inúmeros pronunciamentos do CPC e a consequente aprovação por parte da CVM, as demonstrações financeiras de tal exercício social passaram a contemplar tais normas. Para preservar comparabilidade, os números de 2009 foram reapresentados. No Quadro 39 são elencadas as notas explicativas existentes nas demonstrações reapresentadas de 2009 e que se referem a aspectos gerais:

      Nota explicativa Objetivo

      

    1. Contexto Descrição dos objetivos sociais da empresa, bem como menção de

    operacional fatos importantes, neste caso, citação da abertura de capital da empresa em 2006 e 2007, na BOVESPA e New York Stock Exchange, respectivamente, além de divulgação de aquisições efetuadas pela empresa.

      

    2. Principais práticas Data de aprovação das demonstrações financeiras pela Diretoria;

    contábeis Divulgação da política de reconhecimento dos resultados (receitas e despesas) e práticas contábeis relativas a: (1) estimativas, premissas e julgamentos; (2) consolidação; (3) Moeda funcional e moeda de apresentação; (4) reconhecimento de receita de vendas e custo; (5) instrumentos financeiros; (6) caixa e equivalentes de caixa, (7) contas a receber; (8) certificados de recebíveis imobiliários, (9) securitização de recebíveis; (10) imóveis a comercializar; (11) gastos com vendas a apropriar; (12) despesas pagas antecipadamente; (13) provisão para garantias; (14) ativo tangível; (15) ativo intangível, (16) investimentos em controladas; (17) obrigações por incorporações imobiliárias e adiantamento de clientes; (18) imposto de renda e contribuição social sobre o lucro líquido; (19) outros passivos circulantes e não circulantes; (20) plano de opção de compra de ações; (21) benefícios a empregados; (22) ajuste a valor presente; (23) impairment de ativos; (24) custo de emissão de ações e debêntures; (25) Custo de empréstimos; (26) Provisões; (27) demonstrações dos fluxos de caixa e do valor adicionado; (28) Ações em tesouraria; (29) Lucro por ação

    • – básico e diluído; e (30) Combinação de negócios iniciadas em janeiro de 2009.

    3. Primeira adoção Divulgação dos detalhes dos impactos da adoção das IFRS, nos das IFRS saldos de 01.01.2009 e 31.12.2009.

      Quadro 39 – Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009

    (aspectos gerais) (dados reapresentados)

      

    Fonte: Elaborado pelo autor com base em Gafisa (2010)

      No Quadro 40 são elencadas as notas explicativas relacionadas a áreas específicas do Ativo (balanço patrimonial).

      Nota explicativa Objetivo

      

    4. Disponibilidades e Detalhamento dos saldos classificados em tal rubrica contábil,

    aplicações financeiras além de divulgação do rendimento em termos do CDI (Certificado de Depósito Interbancário) auferido pela empresa e destaque do valor de caixa com restrição de uso.

      

    5. Contas a receber de Abertura do saldo em circulante e não circulante, menção da

    clientes de incorporação existência de provisão para devedores duvidosos e menção e serviços prestados do saldo classificado como antecipação ou adiantamento de clientes, além de abertura do ajuste a valor presente e divulgação de detalhes sobre operações de securitização de recebíveis. Adicionalmente, houve divulgação do saldo a vencer das contas a receber ‘até após o ano de 2015’ e movimentação da provisão para devedores duvidosos do exercício anterior ao corrente.

      

    6. Imóveis a comercializar Detalhamento do saldo (terrenos, imóveis em construção e

    unidades concluídas), abertura de parcela realizável no curto prazo (circulante) e longo prazo (não circulante), divulgação de imóveis dados em garantia de empréstimos e financiamentos e menção do tratamento de terrenos recebidos em permuta (com o compromisso de construção assumido pela empresa).

      

    7. Demais contas a Abertura do saldo (composto de contas correntes com

    receber empresas parceiras dos empreendimentos, adiantamentos para futuro aumento de capital etc).

      

    8. Investimentos em Detalhamento do saldo dos investimentos nas Sociedades de

    controladas Propósitos Específicos (SPE’s), com menção da participação percentual, valor do patrimônio líquido e lucro ou prejuízo das investidas, saldo do investimento em cada uma das investidas, valor da equivalência patrimonial.

      

    9. Ativos intangíveis Divulgação de ágio (custo e amortização acumulada) e

    deságio contabilizado por investida cuja aquisição deu origem a tal rubrica. Adicionalmente, houve menção de quem nenhuma perda de impairment foi reconhecida.

      Quadro 40 – Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009

    (áreas específicas do Ativo) (dados reapresentados)

      

    Fonte: Elaborado pelo autor com base em Gafisa (2010)

      As notas explicativas reapresentadas, relativas às contas de Passivo e Patrimônio líquido (Balanço Patrimonial) de 2009, bem como seus objetivos, são descritas no Quadro 41.

      Nota explicativa Objetivo

      

    10. Empréstimos e Descrição do tipo de operação (capital de giro, Sistema

    financiamentos Financeiro de Habitação - SFH, assunção de dívidas decorrentes das incorporações de controladas etc), taxa de juros, divulgação do valor vincendo no curto prazo (circulante) e longo prazo (não circulante), cronograma de pagamento, garantias dadas e divulgação da existência de contratos de swap para alguns dos contratos. Adicionalmente, houve divulgação das linhas de crédito disponíveis para a empresa, bem como o valor do custo de empréstimos total e a parcela que foi capitalizada no custo dos empreendimentos; houve também a divulgação da movimentação do custo de empréstimo capitalizado, além da parcela que foi reconhecida no resultado.

      

    11. Debêntures Detalhamento das características da emissão efetuada pela

    empresa como valor, remuneração anual, cronograma de pagamentos, covenants e situação de adimplência em relação ao requerido pelos credores e divulgação de parcela circulante e não circulante.

    12. Demais contas a pagar Detalhamento de contas correntes, provisão para perdas em investimentos, aquisição de participações, entre outros.

      

    13. Provisão para Descrição da movimentação na provisão de 2008 a 2009,

    contingências divisão dos valores em circulante e não circulante, divulgação do saldo por natureza dos processos (trabalhistas, cíveis e fiscais), divulgação de processos específicos relevantes, divulgação do valor de perdas possíveis (não provisionadas) e divulgação do compromisso que a empresa tem de entregar unidades imobiliárias em troca (permuta) do recebimento de terrenos (houve divulgação do valor que a empresa tem disponível em caixa para garantir tais compromissos). Houve divulgação de risco ambiental.

      

    14. Obrigações por Divulgação do valor a pagar por compra de terreno, valor dos

    incorporações adiantamentos recebidos de clientes e valor dos terrenos imobiliárias e recebidos em permuta. adiantamentos de clientes

      

    15. Patrimônio líquido Divulgação do valor do capital social, quantidade e tipos de

    ações, quantidade de ações mantidas em tesouraria, divulgação de detalhes sobre aumento de capital, distribuição (dividendos e reservas) e retenção do lucro e detalhes do programa de opção de compra de ações.

      Quadro 41 – Notas explicativas divulgadas nas demonstrações contábeis de 2009

    (áreas específicas do Passivo) (dados reapresentados)

      

    Fonte: Elaborado pelo autor com base em Gafisa (2010) Notas explicativas “complementares” ou relativas a áreas abrangentes das demonstrações financeiras, bem como seus objetivos, são descritas no Quadro 42.

      Nota explicativa Objetivo

      

    16. Imposto de renda e Abertura dos saldos comparativos de ativos e passivos por

    contribuição social natureza (diferenças temporárias e prejuízos fiscais, por diferidos exemplo), menção do regime fiscal (IN 84/79), abertura por ano de quando os saldos ativos serão realizados e reconciliação da taxa efetiva com a taxa nominal.

      

    17. Instrumentos Descrição das políticas adotadas na empresa em relação a

    financeiros risco de crédito, risco de moeda, risco de taxa de juros, abertura dos ganhos e perdas de “swap” e divulgação das bases de mensuração dos ativos financeiros disponibilidades e aplicações financeiras e empréstimos e financiamentos/debêntures.

      

    18. Partes relacionadas Aberturas dos saldos da empresa com partes relacionadas,

    além de receita decorrente de juros sobre empréstimos entre partes relacionadas reconhecida no resultado do exercício e divulgação da garantia dada às sociedades de propósito específico.

      

    19. Receita líquida de Abertura da receita bruta e conciliação desta com a receita

    vendas líquida.

      20. Resultado financeiro Abertura das despesas e receitas financeiras. líquido

      

    21. Remuneração da Divulgação em salários, benefícios indiretos etc da

    administração remuneração da administração.

      

    22. Seguros Menção dos tipos de seguros que a empresa contrata

    (responsabilidade civil, risco de engenharia, garantia de término de obra etc), bem como os valores de cobertura. E inclusão de menção de que a avaliação da suficiência de cobertura não faz parte do escopo dos auditores independentes.

      23. Lucro por ação Cálculo do lucro por ação básico e diluído.

      

    24. Informação de Divulgação de como a gestão da empresa administra a

    segmento empresa, que é, segundo a nota, por subsidiária que por sua vez acaba representando um segmento de negócios à parte. Houve divulgação de receitas líquidas, custo e margem bruta, lucro líquido e principais ativos com o total dos ativos.

      25. Eventos subsequentes Menção do aumento de capital na subsidiária Tenda.

      Quadro 42 – Notas explicativas complementares divulgadas nas demonstrações

    contábeis de 2009 (dados reapresentados)

      

    Fonte: Elaborado pelo autor com base em Gafisa (2010)

      

    3.4.1. Comparação do nível de divulgação nos dados originalmente

    apresentados de 2009 e os reapresentados

      No Quadro 43 tem-se a comparação do grau de divulgação dos dados de 2009 reapresentados em 2010 em comparação com os originalmente divulgados.

      Nota explicativa Diferença de divulgação entre a informação contábil de 2009 apresentada originalmente e a que foi posteriormente reapresentada Diferença atribuível às IFRS adotadas em 2010?

      1. Contexto operacional Não houve nenhuma diferença relevante, a não ser aquela acarretada por fato novo.

      Não aplicável

      2. Principais práticas contábeis Houve divulgação detalhada da natureza das estimativas, premissas e julgamentos, além da menção da prática em relação a custo de empréstimos, ações em tesouraria, lucro por ação

      CPC 20 para custo de empréstimos, CPC 41 para lucro básico e diluído. Quanto às demais diferenças, é mais provável que tenha sido mais uma decisão da administração ou imposição do auditor quanto à divulgação.

    • – básico e diluído e combinações de negócios iniciadas em janeiro de 2009.

    3. Primeira adoção das

      4. Disponibilidades e aplicações financeiras Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável

      5. Contas a receber de clientes de incorporação e serviços prestados

      IFRS Não aplicável Não aplicável

      Não, é mais provável que tenha sido mais uma decisão da administração ou imposição do auditor quanto à divulgação.

      6. Imóveis a comercializar Não houve nenhuma diferença relevante

      Não aplicável

      7. Demais contas a receber Não houve nenhuma diferença relevante

      Não aplicável

      8. Investimentos em controladas Não houve nenhuma diferença relevante

      Não aplicável

      9. Ativos intangíveis Houve menção de quem nenhuma perda de impairment foi reconhecida.

      Não. Parece mais uma decisão da administração ou imposição do auditor quanto à divulgação deste detalhe.

      Houve divulgação do saldo a vencer das contas a receber ‘até após o ano de 2015’ e movimentação da provisão para devedores duvidosos do exercício anterior ao corrente.

      Nota explicativa Diferença de divulgação entre a informação contábil de 2009 apresentada originalmente e a que foi posteriormente reapresentada Diferença atribuível às IFRS adotadas em 2010?

      10. Empréstimos e financiamentos Houve divulgação das linhas de crédito disponíveis para a empresa, bem como o valor do custo de empréstimos total e a parcela que foi capitalizada no custo dos empreendimentos; houve também a divulgação da movimentação do custo de empréstimo capitalizado, além da parcela que foi reconhecida no resultado.

      Não, é mais provável que tenha sido uma decisão da administração ou imposição do auditor quanto à divulgação deste detalhe.

      11. Debêntures Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável

      12. Demais contas a pagar A única diferença que se apurou foi que nos dados reapresentados houve divulgação do compromisso que a empresa tem de entregar unidades imobiliárias em troca (permuta) do recebimento de terrenos (houve divulgação do custo a incorrer em tais empreendimentos).

      Não. Parece mais uma decisão da administração ou imposição do auditor quanto à divulgação deste detalhe.

      13. Provisão para contingências Houve divulgação de risco ambiental.

      Não, é mais provável que tenha sido uma decisão da administração ou imposição do auditor quanto à divulgação deste detalhe, haja vista que o CPC

      25 que trata de contingências não exige tal divulgação específica a não ser haja risco.

      14. Obrigações por incorporações imobiliárias e adiantamentos de clientes Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável

      15. Patrimônio líquido Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável

      16. Imposto de renda e contribuição social diferidos Não houve nenhuma diferença relevante Não aplicável

      17. Instrumentos financeiros Não houve nenhuma diferença relevante

      Não aplicável

      Nota explicativa Diferença de divulgação entre a informação contábil de 2009 apresentada originalmente e a que foi posteriormente reapresentada Diferença atribuível às IFRS adotadas em 2010?

      18. Partes relacionadas Houve divulgação de receita decorrente de juros sobre empréstimos entre partes relacionadas reconhecida no resultado do exercício e divulgação da garantia dada às sociedades de propósito específico.

      Não, é mais provável que tenha sido uma decisão da administração ou imposição do auditor quanto à divulgação deste detalhe.

      19. Receita líquida de vendas Como na face da demonstração do resultado houve divulgação da receita líquida de vendas, fez-se necessária a abertura em nota explicativa, tal como tem sido a prática em outros países que adotam as IFRS.

      Não aplicável.

      20. Resultado financeiro líquido Abertura das despesas e receitas financeiras.

      Não, é mais provável que tenha sido uma decisão da administração ou imposição do auditor quanto à divulgação deste detalhe.

      21. Remuneração da administração Houve divulgação da remuneração da administração em salários, benefícios indiretos etc, ou seja, maiores detalhes.

      Não, é mais provável que tenha sido uma decisão da administração ou imposição do auditor quanto à divulgação deste detalhe.

    22. Seguros Houve divulgação dos valores de cobertura.

      Não, é mais provável que tenha sido uma decisão da administração ou imposição do auditor quanto à divulgação deste detalhe.

      23. Lucro por ação Nas práticas contábeis antigas, o cálculo do lucro por ação era apenas efetuado utilizando com o denominador (o numerado é o lucro obviamente) o número de ações ao final do exercício, ao passo que, com adoção do CPC 41, há necessidade de cálculo da média ponderada (por dias) do número de ações ao longo do exercício; ademais, há necessidade de divulgação de efeitos ‘dilutivos’, ou seja, se haveria impacto de opções de compra de ações sobre o número de ações existentes.

      Sim, imposição do CPC 41.

      

    Nota explicativa Diferença de divulgação entre a Diferença atribuível às IFRS

    informação contábil de 2009 adotadas em 2010? apresentada originalmente e a que foi posteriormente reapresentada

      24. Informação de Não houve nenhuma diferença Não aplicável segmento relevante

      25. Eventos Não houve nenhuma diferença Não aplicável subsequentes relevante Quadro 43 – Comparação do nível de divulgação entre as demonstrações de 2009

    originais em relação às reapresentadas

      

    Fonte: Elaborado pelo autor

      

    3.4.2 Ajustes efetuados e CPC’s que resultaram em impacto sobre as

    demonstrações da empresa

      Tal como explicado anteriormente, à luz de mudanças de práticas contábeis, faz-se necessária a reapresentação dos dados comparativos. Baseada na nota explicativa que a Gafisa apresentou, o Quadro 44 tem o propósito de detalhar o impacto das mudanças ocorridas sobre o patrimônio líquido de 2009.

      

    Descrição Natureza e Pronunciamento Valor em milhares

    do CPC responsável pelo de Reais ajuste

      Patrimônio líquido de 2009 2.325.634 - apresentado originalmente

      

    Reclassificação da participação dos O CPC 26 determina a 58.547

    minoritários para dentro do Patrimônio classificação da participação líquido dos não controladores para o Patrimônio líquido.

    • Patrimônio líquido de 2009

      2.384.181 reapresentado Quadro 44 – Impacto dos ajustes dos CPC’s vigentes em 2008 sobre o patrimônio

    líquido de 2009

      

    Fonte: Elaborado pelo autor com base em Gafisa (2010) O impacto sobre o patrimônio líquido foi apenas o decorrente da reclassificação da participação dos acionistas minoritários, antes registrada em grupo específico entre o Passivo não circulante e o Patrimônio líquido, impacto este que resultou em aumento de 2,52%.

      Já o Quadro 45 tem o propósito de detalhar o impacto das mudanças ocorridas sobre o resultado de 2009.

      Descrição Natureza e Pronunciamento Valor em do CPC responsável pelo milhares de ajuste Reais

    • Lucro líquido apresentado

      213.540 originalmente

    Contabilização retrospectiva CPC 15 (169.394)

    (patrimônio líquido de abertura

    • – 01 de janeiro de 2009) de amortização de deságio
      • Efeito de impostos diferidos

      57.594

    • Lucro líquido de 2009 reapresentado

      101.740 Quadro 45 – Impacto das IFRS sobre o resultado do exercício de 2009

      

    Fonte: Elaborado pelo autor com base em Gafisa (2010)

      O resultado, portanto, foi reduzido significativamente em 52,36%. De acordo com o CPC 15, que foi emitido em 2008, mas que, dada a complexidade, foi implementado apenas em 2010, resultado de compra vantajosa (deságio) deve ser reconhecido tão logo seja identificado.

      Deste modo, como havia no país a prática de amortização de tal valor no resultado, houve a necessidade de aplicação retrospectiva do impacto e este foi reconhecido no saldo de 01 de janeiro de 2009 (contra patrimônio líquido).

      

    3.4.3 Índices de desempenho da Gafisa em 2009 com base nos dados

    reapresentados e comparação com os originalmente apresentados

      Os ajustes apontados no tópico 3.4.2 acarretaram em novas métricas de desempenho, como mostra o Quadro 46.

      Índice Cálculo efetuado Resultado

    EBITDA Lucro líquido antes dos juros, R$ 325.950 mil

    impostos, depreciações/exaustões e amortizações

    Margem EBITDA EBITDA / Receita líquida de vendas 10,78%

      

    Margem Bruta Lucro bruto / Receita líquida de 29,07%

    vendas

    Margem líquida Lucro líquido / Receita líquida de 3,37%

    vendas

    Retorno sobre ativos Lucro operacional (antes das 3,77%

    despesas financeiras e dos impostos) / Ativo total

    Retorno sobre Patrimônio Lucro líquido / Patrimônio líquido 4,27%

    líquido

      Quadro 46 – Índices de desempenho de 2009 (dados reapresentados)

    Fonte: Calculados pelo autor com base em Gafisa (2010)

      O Quadro 47 traz a comparação entre os índices antes e após a introdução dos pronunciamentos:

      Índice Ano de 2009 Ano de 2009 Impacto em – antes da – após implementação das IFRS a implementação percentual das IFRS por “inteiro”

    EBITDA R$ 324.964 mil R$ 325.950 mil 0,30%

    Margem EBITDA 10,75% 10,78% 0,28%

    • Margem Bruta 29,07% 29,07%

      Margem líquida 7,07% 3,37% (52,33%)

      Retorno sobre 6,00% 3,77% (37,17%)

      ativos

      Retorno sobre 9,18% 4,27% (53,49%)

      Patrimônio líquido

      Quadro 47 – Comparação dos índices de desempenho de 2009

    Fonte: Calculados pelo autor com base em Gafisa (2010) Depreende-se do Quadro 47 que apenas os indicadores que utilizam o lucro líquido sofreram variação significativa, haja vista o impacto da retirada da amortização do deságio advindo de aquisição de investimento do lucro de 2009. O EBITDA não sofreu qualquer modificação, uma vez que o efeito da amortização já havia sido retirado do indicador tal como calculado com os dados originais de 2009.

      

    3.5. Simulação dos efeitos da adoção hipotética do ICPC 02 sobre

    os números da Gafisa em 2009

      Caso o ICPC 02 tivesse sido adotado tal como se supunha, sem modificação da abordagem ocorrida pelo OCPC 04 (a propósito não há “orientação” emitida pelo

      IASB, havendo uma criação brasileira no que concerne à normatização, portanto), passa-se agora ao passo final deste trabalho que compreende a estimativa de quais efeitos seriam produzidos nas demonstrações financeiras de 2009. Trata-se de tarefa não simples, pois há a necessidade de coleta de dados que apenas são passíveis de obtenção dentro da empresa. No entanto, é possível proceder-se à simulação partindo-se do valor geral de vendas (VGV) das unidades entregues. Quanto ao impacto da adoção do ICPC 02 na margem bruta, EBITDA etc adotou-se os percentuais apurados em 2009, após a introdução das IFRS, conforme se apurou no Quadro 46.

      O valor das unidades entregues, que foram de 10.831 de acordo com o “‘Release’ de resultados do 4º trimestre de 2009 e 2009” (GAFISA, 2009), foi de R$1.394.700 mil, deste modo tal foi o valor considerado como receita líquida de vendas. Sobre este valor aplicou-se os percentuais de 10,78% para obtenção do “novo” EBITDA, 29,07% para determinação do “novo” lucro bruto e 3,37% para o “novo” lucro líquido.

      No que diz respeito aos índices de desempenho remanescentes (retorno sobre ativos e retorno sobre o patrimônio líquido), a partir da margem líquida de 3,37%, determinou- se o “novo” lucro e, com base neste, apurou-se os “novos” índices.

      No Quadro 48 têm-se os resultados de tal estimativa dos efeitos.

      Índice Ano de 2009 Ano de 2009 Variação – após a implementação valores/índices observada das IFRS revisados caso o

      ICPC 02 tivesse sido adotado sem as considerações do OCPC-04

    EBITDA R$325.950 mil R$150.349 mil (53,87%)

    Lucro Bruto R$878.584 mil R$405.439 mil (53,85%)

    Lucro líquido R$101.740 mil R$47.001 mil (53,80%)

    Retorno sobre ativos 3,77% 0,61% (83,82%)

    Retorno sobre 4,27% 1,97% (53,86%)

    Patrimônio líquido

      Quadro 48 – Impacto estimado em 2009 da adoção da ICPC 02 tal como foi emitida

    Fonte: Calculados pelo autor com base em Gafisa (2010)

    Observa-se um impacto significativo sobre todos os números da empresa.

      Embora o efeito seja meramente temporal (algo que não foi reconhecido em 2009, seria em 2010 e anos subsequentes), a Gafisa teria apresentado em 2009 números significativamente inferiores àqueles apresentados.

      CONSIDERAđỏES FINAIS

      O objetivo geral deste trabalho foi o de verificar e analisar qual o impacto das mudanças contábeis, decorrentes da harmonização das práticas contábeis locais, com as internacionais no resultado, entre 2008 e 2010, analisando-se os dados publicados nas demonstrações contábeis já com os efeitos das novas normas contábeis; dados esses que foram comparados com os resultados anteriores aos ajustes, por meio da leitura dos quadros e notas explicativas das demonstrações da companhia abarcada neste estudo de caso. Buscamos (i) verificar os resultados contábeis da companhia nos anos de 2007 a 2010; (ii) identificar quais pronunciamentos acarretaram maior impacto, seja em redução do resultado ou patrimônio líquido, seja em divulgação; (iii) identificar o impacto nos principais índices de desempenho empregados; e (iv) caso determinada interpretação das

      IFRS tivesse sido adotada quais impactos seriam observados (demonstrações financeiras e respectivos índices de desempenho).

      Esse trabalho demonstrou o efeito financeiro que as novas regras contábeis representaram para a empresa objeto da amostra, nos três primeiros anos de adoção, comparando a contabilidade antes e depois dos pronunciamentos do CPC, além de apontar quais foram os efeitos sobre seus principais índices de desempenho. Ademais, na dissertação buscamos aferir os impactos na empresa item da amostra que teriam sido observados caso determinada interpretação tivesse sido adotada pelas empresas do setor.

      Constatamos que o impacto na divulgação não foi tão significativo haja vista o fato de a empresa já ser regulada pela CVM e, já ter tido no passado recente suas práticas constantemente alinhadas às internacionais.

      No que diz respeito ao impacto nos indicadores, podemos afirmar que os indicadores mais sofreram em 2008, pois a adoção do ajuste a valor presente, em se tratando de um negócio cujo ciclo operacional é longo, foi de fato significativa em termos de impacto nas métricas. Podemos assegurar, no entanto e claramente que o impacto foi maior em 2008, pois não houve a implementação do ICPC 02, que certamente teria causado uma redução dos lucros nos anos, ainda que o efeito tivesse sido temporal.

      O Quadro 49 busca comparar os impactos nos indicadores (antes e depois da introdução das práticas contábeis em 2008 e 2010) sobre os números de 2007 e 2009, mediante a variação entre o indicador antes e depois.

      

    Índice Impacto em percentual Impacto em percentual

    no índice após a no índice após a reapresentação da reapresentação da informação financeira de informação financeira de 2007 em 2008 2009 em 2010

      EBITDA (18,08%) 0,30%

    Margem EBITDA (12,97%) 0,28%

    • Margem Bruta (12,78%)

      Margem líquida (21,47%) (52,33%)

      Retorno sobre ativos (37,07%) (37,17%)

      Retorno sobre Patrimônio líquido (17,65%) (53,49%)

      

    Quadro 49 – Comparação dos impactos advindos da migração às IFRS em 2008 e 2010

    Fonte: Cálculos elaborados pelo autor

      Acreditamos que a discussão sobre a receita para o setor imobiliário, apenas será resolvida quando da finalização do projeto de convergência entre o FASB e o

      IASB. O resultado de tal discussão certamente orientará as empresas do setor imobiliário no Brasil.

      A polêmica em torno do reconhecimento de receita para o setor é certamente a que causaria maior impacto, caso o teor da IFRIC 15, ou ICPC 02, prevalecer na discussão deste projeto conjunto entre FASB e IASB. Tal polêmica adiciona-se à falta de uniformidade de práticas no setor e contradições. Por exemplo, tem havido no Brasil um alto volume de distratos, pois houve também alto volume de entregas de obras e foram observadas falhas na aprovação dos créditos/clientes. Discute-se atualmente que o momento de reconhecimento da venda deve ser reavaliado e analisado em conjunto com o componente “possibilidade de distratos”. Discute-se, por exemplo, a possibilidade de haver “provisão” de acordo com a expectativa de distratos para reduzir os efeitos nas demonstrações financeiras.

      Notamos, em outro exemplo, que as empresas do setor classificam os efeitos tributários do reconhecimento de receita, efetuado mediante o método POC, como imposto de renda diferido, pois estes são em realidade a pagar uma vez que os impostos serão pagos quando do recebimento do valor pelo cliente (permitido pela IN 84/79 como se viu nesse trabalho). Discute-se atualmente a segregação dos impostos diferidos sobre diferenças temporárias.

      Uma contradição aparente que existe no setor, para ficarmos em um exemplo, é quando ocorre a compra de uma sociedade de propósito específico (SPE). O primeiro assunto a ser discutido é se a SPE se configura em um negócio (teria havia, portanto, uma combinação de negócios?) ou teria sido apenas compra de ativo? Se for compra de ativo, pode ser a valor de mercado? Em caso de sobrepreço (a compradora pagou mais que o valor de mercado), não há problemas pois o ativo estará a valor de custo (quanto custou) e este se aproxima do valor de mercado. Por outro lado, se houver uma compra vantajosa (preço pago menor que o valor do bem), o valor do bem ficará por um valor de custo (ou contábil), que é superior ao valor de mercado; e a diferença entre os dois é reconhecida no resultado como ganho, como se fora um deságio.

      Trata-se, portanto, de um setor sujeito a controvérsias. Cabe aos órgãos normatizadores estarem atentos e discutirem com o IASB quaisquer possíveis divergências significativas de prática.

      A partir de 2013 o setor sofrerá os impactos dos novos pronunciamentos

      IFRS 10, 11 e 12. O IFRS 10 inclui uma nova definição de controle de uma companhia e substitui trechos da norma IAS 27 e da SIC 12, referente à consolidação de entidades de propósito específico. O IFRS 11, por sua vez, descreve os aspectos contábeis de acordos envolvendo empreendimentos em que há controle conjunto; não é permitida a realização de consolidação proporcional para as joint-ventures . O IFRS 11 substitui o IAS 31 e a SIC 13, referente a entidades controladas conjuntamente. Finalmente, o IFRS 12 estabelece exigências para a divulgação sobre subsidiárias, joint ventures, associadas e “entidades estruturadas”. Ademais, substitui as exigências previamente incluídas nas normas IAS 27, IAS 31 e IAS 28.

      Deste modo, compreendemos oportuno relacionar algumas sugestões para novos estudos com pesquisas específicas e detalhadas sobre a aplicação das novas regras contábeis no Brasil, incluindo temas como, por exemplo:

      (a) Análise dos possíveis impactos das IFRS 10, 11 e 12 sobre o setor. (b) Ampliação do escopo desse trabalho, no que diz respeito à discussão do reconhecimento de receita e inclusão do debate entre IASB e FASB sobre os critérios de reconhecimento.

      (c) Entrevistas com profissionais do setor para saber o que pensam para que se possa aferir até que ponto vão as convicções expressas no OCPC 04 de que o setor imobiliário no Brasil é, de fato, diferente do visto na Europa e em outras partes do mundo.

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